บทวิเคราะห์เจาะลึก: พลิกวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัด และโอกาสที่ซ่อนเร้นในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ทว่าปี 2566 กลับเป็นปีที่สร้างความท้าทายอย่างยิ่งยวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จากความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าตลาดกลับส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้ ความเงียบงันนี้ยังคงทอดเงามาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความยากลำบากที่ภาคส่วนนี้ยังคงเผชิญอยู่
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่ดำเนินธุรกิจและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและการปรับตัวนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับการสูญเสียรายได้ในระดับที่น่าใจหาย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายภายใต้สภาวะตลาดที่ซบเซา
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริผงาดขึ้นสู่ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 6 (24,487 ล้านบาท), U City ในอันดับ 7 (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 (16,169 ล้านบาท), Origin Property ในอันดับ 9 (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate ในอันดับ 10 (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักได้อย่างแท้จริง เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นที่ไม่ได้มาจากหน่วยธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และน่าตกใจที่ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับพบว่ามียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ชนะศึกยอดขาย สวนกระแสตลาด
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตที่ 7%) Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมาก ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการบริหารจัดการ
แม้ว่ายอดขายจะดูดี แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า ก็ไม่สามารถถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ทว่ามีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai คงขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ในอันดับ 7 (2,503 ล้านบาท) Pruksa Holding ในอันดับ 8 (2,339 ล้านบาท) Frasers Property ในอันดับ 9 (1,865 ล้านบาท) และ Central Pattana ในอันดับ 10 (ประมาณการ 1,610 ล้านบาท จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
จากผลประกอบการที่ปรากฏ สะท้อนให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ที่ยังคงมีความต้องการที่แข็งแกร่งจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่โครงการที่มีศักยภาพ ทำเลดี การออกแบบที่ตอบโจทย์ และราคาที่เหมาะสม ยังคงมีโอกาสประสบความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างนวัตกรรมทางการตลาดที่ตรงจุด และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
