ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและโอกาสท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลง
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ผมขอย้อนมองภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นอีกหนึ่งปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ สัญญาณอันดีที่เคยได้รับจากโมเมนตัมปี 2565 ไม่ได้ส่งต่อไปยังปี 2566 ดังที่หลายฝ่ายคาดหวัง ตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน สถานการณ์นี้ได้ส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้เราต้องกลับมาวิเคราะห์เจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายและใครคือผู้ที่ยังคงเผชิญหน้ากับแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การทรงตัวบนยอดคลื่นแห่งความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยภาพรวม พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันนัก แต่เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
ความท้าทายปรากฏชัดเจนในกลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ต่างก็เผชิญกับตัวเลขที่น่ากังวล
แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท รายได้กลับลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำรายได้รวมปี 2566: แสนสิริยึดบัลลังก์ แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (Siri) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 6 (24,487 ล้านบาท), U City (Univentures) ในอันดับ 7 (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 (16,169 ล้านบาท), Origin Property ในอันดับ 9 (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate ในอันดับ 10 (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงผลประกอบการจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงขึ้นในธุรกิจหลัก
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%) และ Land and Houses (-38%) ที่น่าตกใจคือ แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำรายได้จากการขายปี 2566: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property ตามมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 10 ไว้ได้ Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทยังคงขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้นำกำไรสุทธิปี 2566: Land and Houses กลับมาผงาดอีกครั้ง
Land and Houses สามารถกลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อีกครั้งในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
แสนสิริมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana จบอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสมีสำหรับผู้ปรับตัวได้
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ การชะลอตัวของตลาดกำลังซื้อ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค และความผันผวนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี มีความคล่องตัวในการปรับตัว และสามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในปี 2567 เราคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ขณะเดียวกัน ก็มีสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจ การเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ หรือกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกและการปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่องคือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง มาร่วมกันจับตาดูและเรียนรู้จากผู้ประกอบการที่สามารถพิสูจน์ความแข็งแกร่งและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่งนี้ไปพร้อมๆ กัน
