เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้นำตัวจริงภายใต้ความท้าทายตลาด
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ สภาวะนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ สถานการณ์ยังคงไม่สดใสเมื่อเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสูง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริผงาดผู้นำรายได้รวม, AP (Thailand) ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโต 12%
AP (Thailand) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกลบจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริมาแรง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) กลับมาครองตำแหน่งด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาติดๆ ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างกำไรที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ครองแชมป์กำไรสุทธิ, ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นแชมป์เก่าด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษ อย่างไรก็ตาม การจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพยังคงเป็นจุดแข็ง
ศุภาลัย ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) เฉือนอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25%
เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การที่บางบริษัทสามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรได้ท่ามกลางสภาวะเช่นนี้ ย่อมแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของโครงสร้างธุรกิจ กลยุทธ์การตลาด และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคอย่างแท้จริง และการบริหารจัดการความเสี่ยงจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต เราเชื่อว่าการวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมและโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่
พร้อมก้าวไปข้างหน้า? หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกันในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
