เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย สู่บทพิสูจน์ผู้แข็งแกร่งในตลาดปี 2567
ในโลกแห่งการลงทุนที่ผันผวน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเข็มทิศนำทางที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่คาดเดาได้ยาก การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา คือกุญแจสำคัญที่จะไขสู่ความสำเร็จในปีถัดไป
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และทั่วประเทศ แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวและมีสัญญาณการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนและปัจจัยกดดันที่ยังคงมีอยู่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่คลุกคลีกับตลาดมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตนเองและก้าวขึ้นเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างปรากฏชัดเจน
จากข้อมูลการสำรวจ พบว่าทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้า
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบอย่างหนัก กลุ่มที่น่าจับตาคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการบริหารจัดการโครงการและกำลังซื้อในช่วงเวลาดังกล่าว
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ผ่อนถูก และ บ้านเดี่ยวราคาดี ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้น คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันที่เข้มข้นยังคงดำเนินต่อไป
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยให้เห็นภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
เมื่อรวบรวมทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มนี้ Raimon Land มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด คอนโดกรุงเทพ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย แต่การเติบโตยังมีข้อจำกัด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนและพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของการขยายบทบาทในตลาด โครงการที่อยู่อาศัย ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การสร้าง กำไรสุทธิ คือหัวใจหลักที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายของแต่ละบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท, อันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายและโอกาสที่รออยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขายที่ปรับตัวลดลงในหลายบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยังคงมีความยากลำบากสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยกดดันยังคงมีอยู่ ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่กลับมาเต็มร้อย และความไม่แน่นอนของนโยบายต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และที่สำคัญคือ มีความเข้าใจในพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินธุรกิจ เช่น การขายออนไลน์ การบริหารจัดการโครงการแบบดิจิทัล (PropTech) จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ เป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้ประกอบการไม่ควรมองข้าม หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และอนาคตอันใกล้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตแห่งความสำเร็จในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน
