ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่พลิกผัน และผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ซับซ้อน
ปี 2566 ได้ทิ้งร่องรอยแห่งความไม่แน่นอนไว้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงส่งที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับดิ่งเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน อันเป็นผลพวงมาจากปัจจัยภายในประเทศหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนช่วงเวลาแห่งการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลให้ความคึกคักแผ่วเบาลงอย่างต่อเนื่องจนกระทั่งสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันเป็นไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังคงปราศจากสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และทัศนียภาพในปี 2567 ก็ยังคงฉายภาพความท้าทายที่ไม่แตกต่างไปจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ได้ทดสอบความสามารถในการปรับตัวและความยืดหยุ่นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกราย วันนี้ ผมจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกจากการสำรวจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เพื่อชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างมั่นคง ท่ามกลางพายุแห่งความท้าทายนี้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความชะลอตัว
ข้อมูลจากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป สะท้อนถึงผลกระทบที่รุนแรงต่อกลยุทธ์ทางธุรกิจ ตัวอย่างที่น่าสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักด้วยรายได้ที่ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงต่ำกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมได้ประมาณ 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่รุนแรงเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับต้นๆ ของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหารายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 มีการเปลี่ยนแปลงดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่เพิ่มมากขึ้น
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากเท่าใด หากมีกำไรสุทธิเหลือน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สัญญาณที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ โดยมีปัจจัยเสริมจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ Supalai)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน SC Asset ไปเล็กน้อย)
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างแท้จริง แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวตามสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และการบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในขณะที่บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งกำลังเผชิญกับแรงกดดัน การมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือการพิจารณาการลงทุนในบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งและมีแผนธุรกิจที่ชัดเจน อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคง ท่ามกลางตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
