เจาะลึกผลประกอบการปี 2566: ยักษ์ใหญ่ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” เผชิญความท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมตลาดที่เคยคาดหวังการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน แม้ช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้เท่าที่ควร แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ผู้คร่ำหวอดในวงการต่างตั้งคำถามถึงกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ในฐานะผู้รวบรวมข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อเผยให้เห็นภาพรวมของภาคอุตสาหกรรม การรับมือกับความผันผวน และการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันที่มองเห็นได้ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของผู้ประกอบการที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในภาวะใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้หดหายไป -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 แม้ตลาดโดยรวมเผชิญความท้าทาย
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา แสนสิริ (SIRI) สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้อย่างน่าประทับใจ โดยสามารถทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 12% เมื่อเทียบกับปี 2565 ถือเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง ภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงขึ้นในส่วนของการสร้างยอดขายจริง
การปรับตัวลงของรายได้จากการขายนั้นเกิดขึ้นในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาโมเมนตัมการขายท่ามกลางสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
AP (Thailand) ครองความเป็นผู้นำรายได้จากการขาย แต่การเติบโตของรายได้จากการขายยังคงเป็นความท้าทาย
AP (Thailand) (AP) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขายไว้ได้ โดยทำรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 Fraser Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในที่สุดแล้ว ประสิทธิภาพที่แท้จริงของผู้ประกอบการไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการเปลี่ยนรายได้เป็นกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้ลดลง แต่การบริหารต้นทุนและกำไรพิเศษคือกุญแจสำคัญ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ความสามารถในการบริหารต้นทุน การจัดการสินทรัพย์ และการมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) ของ “เจ้าสัว” อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยมหภาคหลายประการ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการรับมือกับความท้าทายที่ยังคงอยู่ ผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้ประกอบการรายต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุน การทำความเข้าใจถึงจุดแข็ง จุดอ่อน และกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจของแต่ละบริษัท จะช่วยให้คุณสามารถเลือกสรรบริษัทที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาที่คุณไว้วางใจ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว.
