ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณชะลอตัวและความท้าทายสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกปีที่สะท้อนถึงความไม่แน่นอนและความท้าทายอย่างชัดเจนสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ทว่าตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่งที่ดำเนินการโดย Property Mentor ถือเป็นภาพสะท้อนที่สำคัญ ที่แสดงให้เห็นว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่สะท้อนความเปราะบางของตลาด
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลยิ่งกว่านั้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้รวมในระดับเลขสองหลักสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ต่างเผชิญกับการหดตัวราว 28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ขณะที่ Supalai ลดลง 10%, Pruksa Holding ลดลง 9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว 4%
สถิติรายได้รวม 10 อันดับสูงสุดปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (formerly U.H.C.): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และยิ่งน่าตกใจไปกว่านั้น คือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงมากถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรม
สถิติรายได้จากการขาย 10 อันดับสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลของการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: เกณฑ์ตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ปัจจัยที่ชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่จับต้องได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
สถิติ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: รายได้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและข้อคิดสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นเครื่องบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับอุตสาหกรรม แนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดียวกัน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดความสำเร็จในปีต่อๆ ไป จะอยู่ที่ความสามารถของแต่ละบริษัทในการบริหารจัดการต้นทุน, การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด, และที่สำคัญที่สุดคือ การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลผลประกอบการและวิเคราะห์แนวโน้มของบริษัทต่างๆ อย่างรอบด้าน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตสูงสุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อช่วยให้ท่านก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในทุกการตัดสินใจ
