เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผู้รอดและผู้ร่วงจากสมรภูมิปี 2566 สู่ทิศทางปี 2568
หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามแล่นผ่านมรสุมลูกใหญ่ หลังจากปี 2565 ที่ดูเหมือนตลาดจะเริ่มกลับมาตั้งหลักได้และพร้อมทะยานตัว (Take off) แต่ความหวังนั้นกลับถูกสั่นคลอนด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงสิ้นปี 2566 แม้กระทั่งช่วงไฮซีซันในไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักจะเป็นช่วงกอบโกยรายได้ของ อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาฯ มาตลอด 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่า ในสถานการณ์ที่ “กระแสลมไม่เป็นใจ” แบบนี้ ใครคือผู้เล่นที่ยังคงรักษาระดับการเติบโต และใครที่กำลังเผชิญกับวิกฤตความเชื่อมั่นอย่างหนัก
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อตัวเลขรายได้ส่งสัญญาณเตือน
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงหากมองเพียงภาพกว้าง แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะเห็นว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ โดยกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ LPN, E-STAR, CGD รวมถึง Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนได้รับผลกระทบจาก ภาวะเศรษฐกิจซบเซา และการชะลอตัวของกำลังซื้อ
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier-1 อย่าง Land & Houses ก็ยังประสบปัญหาภาพรวมรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณสะท้อนว่า แม้บริษัทที่มีฐานลูกค้ากลุ่มมั่งคั่ง (High Net Worth) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและปัญหาหนี้ครัวเรือนในประเทศได้
ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง? การวัดผลจากรายได้รวม vs รายได้จากการขาย
หากจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) แสนสิริสามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) ตามมาด้วย AP Thailand ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 31,818 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจนี้ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะรายได้รวมมักรวมรายได้จากค่าเช่าหรือธุรกิจอื่น ๆ เข้ามาด้วย
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายต่ำลงกว่าเดิม
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566):
AP Thailand: 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land & Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
ในกลุ่มนี้ SC Asset และ Sansiri ถือเป็นดาวเด่นที่สวนกระแสตลาดด้วยอัตราการเติบโตที่เป็นบวก ในขณะที่บริษัทที่มีการกระจายพอร์ตโฟลิโอดีอย่าง Central Pattana (CPN) ก็เริ่มโชว์ศักยภาพด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตกว่า 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บททดสอบความแข็งแกร่งของ “กำไรเนื้อๆ”
ในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การขายได้มากไม่ได้รับประกันว่าจะมีกำไรมากเสมอไป หากต้นทุนการบริหารจัดการสูงเกินไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม หลายรายยังคงอยู่ในวังวนของการขาดทุนตั้งแต่ช่วงโควิดที่ผ่านมา
Land & Houses แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งเป็นอานิสงส์จากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากอง REIT มิเช่นนั้นตำแหน่งผู้นำด้านกำไรอาจเปลี่ยนมือไปสู่ศุภาลัยหรือ AP Thailand ได้ทันที ส่วนแสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แม่นยำ
ทิศทางสู่ปี 2568: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
การวิเคราะห์ผลประกอบการข้างต้นทำให้เราเห็นว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2566 และต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ไม่ใช่ยุคของการ “ขายง่าย” อีกต่อไป แต่เป็นยุคของการ “ขายให้ถูกกลุ่ม” และ “บริหารสภาพคล่อง” การเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวระดับ Luxury ยังคงเป็นกลุ่มที่ไปได้ดี แต่ต้องแลกมาด้วยการแข่งขันที่ดุเดือดในเรื่องโปรโมชั่นและคุณภาพโครงการ
สำหรับผู้ประกอบการที่ยังยืนหยัดได้ ทิศทางหลังจากนี้คือการปรับตัวเข้าสู่ Digital Transformation และการสร้าง Value Added ให้กับโครงการเพื่อดึงดูดลูกค้าที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) แต่มีกำลังซื้อจำกัดจากปัญหาดอกเบี้ยขาขึ้นและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย: ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนเช่นนี้ การเลือกซื้อจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีประวัติการส่งมอบงานที่มีคุณภาพ และมีการบริหารจัดการกำไรสุทธิที่เติบโตอย่างมั่นคง คือกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุด หากคุณต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกรายโครงการหรือวิเคราะห์แนวโน้มตลาดเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในปี 2568 นี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อขอรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาฯ ที่มีความท้าทายนี้ครับ
