เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางที่ต้องจับตาในปี 2567-2568
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาคือบททดสอบความแข็งแกร่งของบรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อย่างแท้จริง หากย้อนกลับไปมองปี 2566 เราจะเห็นภาพสะท้อนของ “ความหวังที่คลาดเคลื่อน” หลังจากที่ภาคธุรกิจพยายามตั้งหลักจากวิกฤตเศรษฐกิจ แต่กลับต้องเผชิญกับปัจจัยลบทั้งจากภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และกำลังซื้อที่เปราะบาง จนส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วันนี้ผมขอสรุปภาพรวมจากข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวม รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียง 1.2% จากปีก่อนหน้า แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและใหญ่หลายแห่งที่เผชิญกับภาวะติดลบกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, E&E, หรือ Raimon Land ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัยการบริหารจัดการต้นทุนที่เหนือชั้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง AP (Thailand), Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ต้องเผชิญกับแรงต้านของตลาดจนรายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ราชาแห่งยอดขาย: AP ครองแชมป์ท่ามกลางความท้าทาย
หากมองข้ามรายได้รวมแล้วไปโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการระบายสินค้าและตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค จะพบว่าตัวเลขรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอยลง
อย่างไรก็ตาม AP (Thailand) ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ยังเหนือกว่า Sansiri ที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ Sansiri ถือเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยังสามารถเติบโตในแง่ของยอดขายได้ถึง 7% ในขณะที่ SC Asset โดดเด่นอย่างน่าจับตาด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในกลุ่ม Top 5 ได้อย่างสมภาคภูมิ
ในขณะที่กลุ่ม Central Pattana (CPN) ก็กำลังกลายเป็น “ม้ามืด” ที่น่ากลัว หลังจากรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็สามารถทำรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการดั้งเดิมต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วน
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง”?
การขายดีไม่ได้การันตีถึงกำไรเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง 11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน และมากกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land & Houses ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ดีเยี่ยม ขณะที่ Supalai และ AP ตามมาติดๆ ด้วยกำไรกว่า 6,000 ล้านบาท ส่วน Sansiri ถือเป็นดาวเด่นที่ทำกำไรก้าวกระโดดถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนที่เฉียบคมและการเลือก Segment ตลาดที่แม่นยำ
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567-2568
จากประสบการณ์ของผม การซื้อคอนโดมิเนียม หรือการเลือกลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ในปี 2567 จำเป็นต้องเน้นไปที่บริษัทที่มี “Cash Flow” แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการหนี้สินที่ดี และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ Real Demand ได้จริง ไม่ใช่เน้นเพียงแค่การเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเหมือนในอดีต
สถานการณ์ปีนี้ยังคงเต็มไปด้วยความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความพร้อมในการปรับตัวเข้าสู่เทรนด์ Digital Transformation และการสร้างโครงการที่เน้นความยั่งยืน (ESG) ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคใช้ในการตัดสินใจซื้อในอนาคตอันใกล้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลเชิงลึกก่อนตัดสินใจ อย่ามองเพียงภาพลักษณ์ภายนอก แต่ให้มองไปที่ผลกำไรสุทธิและความสามารถในการรักษาส่วนแบ่งการตลาดในระยะยาว หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกหรือข้อมูลวิเคราะห์รายบริษัทเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ อย่าลังเลที่จะติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้คุณเป็นหนึ่งในผู้ชนะที่ได้รับผลตอบแทนที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้!
