เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน กับความท้าทายในปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ปีที่ผ่านมาถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้พัฒนาโครงการ ทั้งในแง่ของสภาพคล่องและกำลังซื้อของผู้บริโภค หากมองย้อนกลับไป ช่วงปี 2566 เปรียบเสมือน “คลื่นลมแรง” ที่พัดผ่านวงการอสังหาฯ ไทย จากที่เคยคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจะเติบโตต่อจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งมักจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตัวเลขรายได้ให้กลับมาโดดเด่นได้
วันนี้ผมจึงอยากชวนทุกคนมาวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อถอดบทเรียนว่าในภาวะ ตลาดอสังหาฯ ที่ผันผวนเช่นนี้ ใครคือตัวจริงที่ปรับตัวได้รอด และใครที่ต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับวิกฤตที่อาจลากยาวต่อเนื่องสู่ปี 2567
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนภัยจากตัวเลขที่ลดลง
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่ถ้ามองลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ในรูปแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
เมื่อวัดที่ “รายได้รวม” แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (โต 12%) เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยอันดับรองลงมา ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดความแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง ต้องดูที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก ไม่รวมรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการอื่นๆ เมื่อคัดเฉพาะรายได้ส่วนนี้รวม 41 บริษัท พบตัวเลขอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง
ในด้านนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ สิ่งที่น่าชื่นชมคือ เอสซี แอสเสท และ เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะเซ็นทรัลพัฒนาที่เติบโตถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่าความแข็งแกร่งในธุรกิจศูนย์การค้าและทำเลศักยภาพยังเป็นแต้มต่อสำคัญใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง?
กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไร (Profitability) ซึ่งในปี 2566 รวมทั้งกลุ่มทำได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้านกำไรที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยบวกมาจากการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทุน REITs ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในการสร้าง กระแสเงินสด ในภาวะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว ตามด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท), เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ซึ่งโดดเด่นด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
บทสรุปและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ 2567
จากการวิเคราะห์เชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 จะเห็นได้ว่า ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทย กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ ความสามารถในการรักษาอัตรากำไร (Net Profit Margin) และการบริหารหนี้สินมีความสำคัญมากกว่าการเร่งสร้างยอดขายแต่เพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการรายใดที่สามารถปรับพอร์ตโฟลิโอให้เข้ากับดีมานด์จริงของผู้ซื้อบ้าน และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูลพื้นฐานของโครงการและสุขภาพทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาให้ละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะในยุคที่อัตราดอกเบี้ยยังคงมีความผันผวน การเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในทำเลศักยภาพสูงคือหัวใจสำคัญของการรักษาความมั่งคั่งในระยะยาว
หากคุณต้องการปรึกษาหรือวิเคราะห์ทิศทาง ตลาดที่อยู่อาศัย หรือต้องการเจาะลึกแนวโน้มการลงทุนเพื่อความคุ้มค่าสูงสุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณก้าวผ่านทุกความท้าทายในโลกอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจ!
