ถอดรหัสลับตลาดอสังหาฯ ปี 2567: เจาะลึกผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคเศรษฐกิจผันผวน?
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมโลดแล่นอยู่ในแวดวงวิเคราะห์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมของธุรกิจในปี 2566 จนถึงรอยต่อปี 2567 ถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของกระแสเงินสดและกลยุทธ์การบริหารงานที่โหดหินที่สุด หลายคนคาดการณ์ว่าอสังหาฯ จะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเป็นภาวะ “ชะลอตัว” อย่างเห็นได้ชัด ทั้งจากปัจจัยภายนอกและกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศ
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกตัวเลขเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อดูว่าท่ามกลางมรสุมลูกนี้ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างมั่นคง และใครที่ได้รับผลกระทบจนต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่
เมื่อ “อสังหาริมทรัพย์” ตกอยู่ในภาวะชะลอตัว: เจาะลึกข้อมูลเชิงลึก
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมอาจดูเหมือนไม่ได้น่าตกใจ แต่หากวิเคราะห์เจาะลึกจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะยอดขายหดตัวในระดับเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหาร อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ใช่แค่การขายบ้านหรือคอนโดได้ แต่คือการบริหารพอร์ตโฟลิโอให้ทันต่อเทรนด์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ “รายได้จากการขาย” บอกความจริงที่ต่างออกไป
ในแง่ของรายได้รวม แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี อย่างไรก็ดี หากเราหันมาโฟกัสที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของรายได้หลัก จะพบว่าโครงสร้างอันดับเปลี่ยนไปทันที
เอพี (ไทยแลนด์) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งที่ 1 ในด้านยอดขายรวมได้ที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท การที่หลายบริษัทใน Top 10 มียอดขายจากการพัฒนาอสังหาฯ ลดลง สะท้อนว่าปี 2566 เป็นปีที่ทุกบริษัทต้อง “เหนื่อย” กับการทำโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายอย่างหนัก
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา กับกลยุทธ์ที่แม่นยำ
สิ่งที่น่าจับตามองในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือการขยับตัวของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเป็นน้องใหม่ในวงการอสังหาฯ เพื่อขาย แต่ปี 2566 คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่รายได้จากการขายพุ่งขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนคู่แข่งรายเดิมว่า “บิ๊กเนม” กลุ่มห้างสรรพสินค้ากำลังรุกเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรที่แท้จริง” ไม่ใช่แค่ยอดขาย
ในมุมมองของการลงทุน ความสามารถในการทำกำไร (Profitability) คือหัวใจสำคัญ 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย
อย่างไรก็ดี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการบริหารสินทรัพย์ (ขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากวัดกันที่ผลการดำเนินงานจากการขายเพียงอย่างเดียว ศุภาลัย และเอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นผู้เล่นที่ทำกำไรได้อย่างโดดเด่นและน่าเชื่อถือที่สุดในตลาด
วิเคราะห์แนวโน้ม: เตรียมพร้อมรับมือปี 2567 และอนาคต
จากประสบการณ์ส่วนตัว การที่ตลาดเผชิญกับปัจจัยลบด้านอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวสูงขึ้น บริษัทที่ชนะในปีที่ผ่านมาไม่ใช่บริษัทที่ขายได้มากที่สุดเสมอไป แต่คือบริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนและรักษากำไรสุทธิให้คงที่ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่คือเวลาที่คุณต้องคัดเลือกบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Health) มีการกระจายความเสี่ยงของโครงการ และที่สำคัญคือต้องปรับตัวเข้าสู่เทรนด์การอยู่อาศัยยุคใหม่ได้อย่างรวดเร็ว
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: หากคุณกำลังพิจารณาตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ การเลือกโครงการจากบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีผลประกอบการที่ผ่านพ้นวิกฤตได้โดยไม่ขาดทุน คือสิ่งที่จะรับประกันความปลอดภัยของเงินลงทุนของคุณได้ดีที่สุด
หากคุณต้องการบทวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทหรือคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างพอร์ตโฟลิโอให้เติบโตในระยะยาว อย่าลังเลที่จะติดต่อขอรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราช่วยวางแผนและนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องที่สุดในตลาดที่เต็มไปด้วยโอกาสนี้ครับ!
