เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและทิศทางตลาดปี 2567-2568
หากจะกล่าวถึงสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ ท่ามกลางกระแสความผันผวนทางเศรษฐกิจ หลังจากที่ปี 2565 ดูเหมือนตลาดจะเริ่มฟื้นตัวจากภาวะโรคระบาด แต่ความคาดหวังนั้นกลับไม่เป็นจริงเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี 2566 แม้จะเป็นไตรมาสที่ควรจะเป็น High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ภาพรวมกลับซบเซาจนลากยาวมาถึงปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้ เพื่อให้คุณได้รับข้อมูลที่แม่นยำสำหรับการตัดสินใจลงทุนหรือวางแผนกลยุทธ์ทางธุรกิจ
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่บิ๊กเนม
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่น่าจับตามองคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ซึ่งเป็นหนึ่งในบิ๊กเพลเยอร์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ไม่อาจเลี่ยงผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นได้
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
หากวัดกันที่รายได้รวม (Total Revenue) “แสนสิริ” ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับที่ 3-5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก เพราะรายได้รวมมักรวมรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายที่อยู่อาศัย ซึ่งเมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายพบว่า ภาพรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
ใครคือตัวจริงด้านยอดขาย?
ในมิติของรายได้จากการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ การเติบโตที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่ปรับกลยุทธ์รุกหนักด้านโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย จนสามารถทำรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นดาวรุ่งที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง (EBITDA & Net Profit)
หากรายได้คือหน้าตา กำไรก็คือเนื้อในครับ ปี 2566 บริษัทกลุ่มนี้มีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งต้องระมัดระวังเป็นพิเศษหากคุณกำลังมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาฯ หรือหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยบวกมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยประคองกำไรได้ดี ในขณะที่แสนสิริโชว์ฟอร์มดุทำกำไรเติบโตถึง 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นผู้ชนะตัวจริงในแง่การบริหารจัดการต้นทุนและผลกำไรในปีที่ผ่านมา
ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2567-2568
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่าปี 2567 เป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูงสุด การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้พึ่งพาแค่ตัวเลขยอดขาย แต่ต้องดูถึงสถานะทางการเงินและการระบายสต็อกคงคลัง บริษัทที่มียอดขายสูงแต่หนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) สูงเกินไปอาจมีความเสี่ยงมากกว่าที่คิด
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามคือมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย และความสามารถในการกู้ของกลุ่มเรียลดีมานด์ หากท่านต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับโครงการที่น่าจับตามองในปีนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนให้คุ้มค่าและลดความเสี่ยง
อย่ารอช้าที่จะวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ ทักเข้ามาปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกเฉพาะรายโครงการที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งและไลฟ์สไตล์ของคุณให้เหมาะสมที่สุดในยุคเศรษฐกิจเช่นนี้
