ถอดรหัสความจริงตลาดอสังหาฯ ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทเรียนที่นักลงทุนต้องรู้
หากจะให้ผมนิยามภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา คงต้องใช้คำว่า “ปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่” แม้ว่าช่วงปลายปี 2565 เราจะเห็นสัญญาณบวกจากกระแสการฟื้นตัวหลังโควิด แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นดั่งใจคิด ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวไปจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ ซึ่งความท้าทายนี้ยังคงส่งแรงกระเพื่อมมาถึงปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการสรุปข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อไขข้อข้องใจว่าในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ทั้งหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และกำลังซื้อที่เปราะบาง ใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะ” ตัวจริง
รายได้รวม: สัญญาณของการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม อย่ามองแค่ภาพรวมครับ เพราะหากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้ปรับตัวลดลง โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์
ที่น่าจับตาคือแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เช่นเดียวกับ เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมก็ปรับลดลงเช่นกัน สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนไม่ใช่เรื่องง่าย
ใครคือเบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม?
ในขณะที่หลายบริษัทสะดุด แสนสิริ กลับเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่โชว์ฟอร์มโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ขึ้นแท่นอันดับ 1 เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยมีศุภาลัยและแลนด์แอนด์เฮ้าส์ตามมาในอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดสุขภาพที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่น (Non-Core) ออกไป และโฟกัสที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริอยู่ในอันดับ 2 และศุภาลัยในอันดับ 3 ส่วนดาวรุ่งที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการปรับพอร์ตโครงการขาย โดยเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงิน
กำไรคือตัวเลขที่ฟ้องถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลกระทบสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด
สำหรับ การจัดอันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรได้สูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ถึง 2,500 ล้านบาทเข้ามาหนุน หากวัดกันที่ความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานปกติ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ถือว่าทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมและใกล้เคียงกันมาก ส่วนแสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์การลงทุนในปี 2567
การวิเคราะห์ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน สิ่งที่เราได้เรียนรู้จากข้อมูลเหล่านี้คือ “ความคล่องตัว” และ “การจัดการพอร์ต” เป็นปัจจัยชี้ขาด บริษัทที่มีสินค้าในมือที่ตอบโจทย์ระดับ Real Demand (โดยเฉพาะตลาดแนวราบ) และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะยังคงเติบโตได้
สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ในเวลานี้ ไม่ใช่แค่เรื่องของทำเลหรือราคา แต่ต้องมองไปถึง “เสถียรภาพของบริษัทผู้พัฒนา” (Developer Stability) เพื่อความมั่นใจว่าโครงการจะเสร็จสมบูรณ์และมีบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทองในตลาดที่กำลังปรับตัว หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกอสังหาฯ ให้คุ้มค่าและปลอดภัยที่สุด ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจปัจจุบัน การมีที่ปรึกษาที่เข้าใจข้อมูลเชิงลึกคืออาวุธสำคัญที่สุด
พร้อมก้าวสู่โลกการลงทุนอสังหาฯ อย่างมั่นใจแล้วหรือยัง? ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อรับคำปรึกษาเจาะลึกรายโครงการและวางแผนการลงทุนให้เหมาะกับพอร์ตของคุณได้ทันที!
