เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสบทเรียนปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่ “น่าหนักใจ” สำหรับผู้ประกอบการไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะกลับมาเทคออฟได้อย่างสง่างามด้วยโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพความจริงกลับต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำกำไร แต่กลับกลายเป็นช่วงที่สะท้อนถึงวิกฤตความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้อย่างชัดเจนที่สุด
วันนี้ ผมจะขอพาทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อดูว่า อสังหาริมทรัพย์ ไทยได้รับผลกระทบอย่างไร ใครคือผู้รอดชีวิต และบริษัทไหนที่พลิกวิกฤตเป็นโอกาสได้อย่างเหนือชั้น
วิเคราะห์ภาพรวม: ตลาดอสังหาฯ ในวันที่ความท้าทายถาโถม
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยราว 1.2% ฟังดูเหมือนไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปถึงรายบริษัท เราจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์ ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายของตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนที่กำลังชะลอตัว แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็หนีไม่พ้นภาวะรายได้รวมติดลบ 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้พึ่งพาส่วนแบ่งการตลาดเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ กับชัยชนะที่เฉียดฉิว
เมื่อพูดถึงรายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ “แสนสิริ” ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ท่ามกลางกระแสลมต้าน โดยเฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้อย่างมั่นคง อย่างไรก็ตาม รายได้รวมนี้อาจมีความซับซ้อนจากรายได้ทางอื่น ทำให้การวัด “เนื้อใน” ที่แท้จริงต้องไปดูที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales)
วัดกันที่เนื้อใน: รายได้จากการขาย คือตัวชี้วัดความสำเร็จ
เมื่อตัดปัจจัยรายได้จากค่าเช่าหรือธุรกิจอื่นออก แล้วโฟกัสเฉพาะรายได้จาก อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ตัวเลขรายได้ส่วนนี้ลดลง
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาทวงบัลลังก์เจ้าตลาดอสังหาฯ ได้อย่างสมศักดิ์ศรีด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเติบโตในส่วนของรายได้ขายถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างน่าจับตามอง ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็น “ดาวรุ่ง” ที่ทำผลงานโดดเด่นแบบก้าวกระโดดด้วยอัตราเติบโตถึง 103% จากการรุกคืบโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเริ่มรับรู้รายได้
บทสรุปของผู้ชนะ: กำไรสุทธิ คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง
รายได้มากใช่ว่าจะกำไรดีเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางบริษัทสะสมความขาดทุนมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน
สำหรับผู้ชนะในด้านกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทุน ก็เป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยพยุงผลประกอบการไว้ได้ ในขณะที่แสนสิริโชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% นับเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้จริง
คำแนะนำสำหรับปี 2567: กลยุทธ์การอยู่รอด
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย อัตราดอกเบี้ยนโยบายและหนี้ครัวเรือนยังคงกดดันตลาด อสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาส การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีพอร์ตโฟลิโอโครงการที่กระจายความเสี่ยงได้ดี คือกลยุทธ์ที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึก หรือต้องการที่ปรึกษาในการปรับตัวเพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2567 เราพร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกเพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อก้าวไปสู่การเป็นผู้ชนะในสมรภูมิอสังหาฯ ปีนี้ร่วมกันครับ
