เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดของ 41 บิ๊กเนมและบทเรียนสู่ปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนอาจเรียกมันว่าเป็น “ปีแห่งบททดสอบ” ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความจริงกลับเป็นคนละเรื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันที่ถาโถมส่งผลให้แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ จนภาพรวมความซบเซานี้ลากยาวเข้าสู่ปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่า 10 ปี ได้มีโอกาสวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” และใครที่กำลังเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุด
ส่องรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% จากปี 2565 อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจอยู่ที่ “ไส้ใน” ของตัวเลข เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท
ที่น่าตกใจคือ แม้แต่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดรายได้รวมติดลบไปถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเจอกับโจทย์ยากเรื่องกำลังซื้อและการบริหารจัดการพอร์ตโครงการ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริก้าวขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับถัดมาคือ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้ส่วนอื่นออกและเน้นไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้น ทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์คืนด้วยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยมีแสนสิริตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำผลงานเติบโตได้ถึง 13% ในขณะที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่รายอื่นส่วนใหญ่ต่างเผชิญกับสภาวะยอดขายติดลบ
นอกจากนี้ การมาแรงของ เซ็นทรัลพัฒนา ในเซกเมนต์อสังหาฯ เพื่อขายถือเป็นปรากฏการณ์ใหม่ที่น่าจับตา ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้ขายที่พุ่งสูงถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงไปสู่โครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมของกลุ่มรีเทลเริ่มผลิดอกออกผล
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่สูงอาจไม่มีความหมายหาก “กำไร” ไม่ตามเป้า ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้หลักจะลดลง แต่ยังสามารถคว้าตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาทไปครองได้สำเร็จ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการพอร์ตสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากไม่มีจุดนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่ทำกำไรได้สูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด
ขณะที่แสนสิริแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพการจัดการต้นทุนและการบริหารโครงการจนทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างของบริษัทที่ปรับตัวได้ดีท่ามกลางวิกฤต
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 กับความท้าทายใหม่
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ การบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการเลือกทำเลทองสำหรับโครงการใหม่ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าคุณจะอยู่ในตลาดต่อไปได้หรือไม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองหรือบ้านแนวราบในทำเลศักยภาพ ความเข้าใจใน Insight ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปคือหัวใจสำคัญ
การแข่งขันในตลาดตอนนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของขนาดองค์กร แต่มันคือเรื่องของ “ความคล่องตัว” และ “การส่งมอบคุณค่า” ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในยุคดิจิทัล หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือวางแผนกลยุทธ์สำหรับพอร์ตอสังหาฯ ของคุณ อย่ามองข้ามข้อมูลเหล่านี้ เพราะนอกจากจะเป็นดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานแล้ว มันยังเป็นเข็มทิศที่จะช่วยให้คุณก้าวผ่านปีที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาสทองในปีนี้ ติดต่อเราเพื่อขอรับการประเมินกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาฯ ของคุณวันนี้!
