เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผู้ชนะท่ามกลางความท้าทายแห่งปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่ง แม้ในช่วงต้นปีจะมีความหวังจากแรงส่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ทว่าแรงหนุนดังกล่าวกลับแผ่วลงอย่างรวดเร็ว ก่อนที่จะเข้าสู่สภาวะชะลอตัวยาวนานตลอดทั้งปี ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ แม้ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำกำไรของบรรดาผู้ประกอบการ ก็ยังไม่ปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงสถานการณ์ในปัจจุบัน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อไขข้อข้องใจว่า ท่ามกลางกระแสลมต้านที่พัดแรง ใครกันแน่คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและคว้าชัยชนะในสมรภูมินี้ได้จริง
ส่องรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่หดตัวลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่ระดับท็อปเทียร์อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้นำตลาด
ในส่วนของอันดับรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีมีรายได้รวมอยู่ที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด
หากต้องการวัดศักยภาพที่แท้จริงของการเป็นผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรายได้จากการขาย (Core Revenue) คือมาตรวัดที่แม่นยำที่สุด เพราะเป็นการสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคโดยตรง ซึ่งในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565
สถานการณ์นี้ยืนยันได้จากการที่บริษัทถึง 30 แห่งมียอดขายลดลง โดยเอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าแข็งแกร่งมากในสภาวะตลาดเช่นนี้ ตามมาด้วยแสนสิริ และศุภาลัย ในขณะที่ เอสซี แอสเสท ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยอัตราเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นดาวเด่นที่น่าจับตา ด้วยการรุกคืบเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ทำให้รายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
การมียอดขายสูงอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากบริหารต้นทุนได้ไม่ดีพอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางรายต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานปกติได้สูงสุดในตลาด ส่วนแสนสิริก็ถือเป็นผู้ชนะในแง่การเติบโตของกำไรที่พุ่งทะยานถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์รอดพ้นวิกฤตสู่ปี 2567
ปี 2566 ได้พิสูจน์แล้วว่า การพึ่งพาเพียงยอดขายแบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไปสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเติบโตได้ คือกลุ่มที่มีความยืดหยุ่นสูง (Agility) มีการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม และเลือกพัฒนาโครงการในทำเลที่มี Demand จริง (Real Demand) ไม่ใช่เพียงแค่การเร่งเปิดโครงการใหม่
สำหรับปี 2567 แม้ความท้าทายจะยังคงอยู่ ทั้งจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน แต่โอกาสยังคงมีสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้ไว การเจาะกลุ่มลูกค้า Niche Market หรือการนำเทคโนโลยีมาเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้างและลดต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญที่สร้างความแตกต่างระหว่างผู้ที่อยู่รอดกับผู้ที่เติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการวิเคราะห์ทิศทางตลาด หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนมาหยุดยั้งความสำเร็จของคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ที่แม่นยำและตอบโจทย์เป้าหมายการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้
