เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566-2567: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่ ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคท้าทาย?
หากจะนิยามสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา คำว่า “ความคาดหวังที่สวนทางกับความเป็นจริง” คงเป็นคำอธิบายที่ตรงจุดที่สุด หลังจากปี 2565 ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมนี้จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่เต็มไปด้วยแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการฝืดเคืองนั้นยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี แม้จะเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์งบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสะท้อนภาพรวมว่า ท่ามกลางกระแสลมทวนนี้ ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ ของตนเองให้เติบโต และใครที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนต้องเร่งปรับทัพใหม่ในปี 2567
ภาพรวมรายได้รวม: สะท้อนความผันผวนของตลาด
ในปี 2566 รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกเป็นรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์และการเปิดโครงการใหม่ที่ไม่ได้รับการตอบรับดีเท่าที่ควร อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ติดลบไปประมาณ -28% ในขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์เองก็หลีกเลี่ยงสถานการณ์นี้ไม่ได้ด้วยตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับเกรด A ก็ยังได้รับแรงปะทะจากกำลังซื้อที่ลดลงในกลุ่ม บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ราคาสูง
เปิดโผรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริทวงบัลลังก์
หากมองในมุมของรายได้รวม (Total Revenue) แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัย 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่ากลยุทธ์การกระจายเซกเมนต์สินค้าของแต่ละเจ้ามีผลอย่างมากต่อการรักษาเสถียรภาพของรายได้
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดตัวจริงของธุรกิจ
สำหรับนักลงทุนที่ต้องการวัดความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด การดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือคำตอบที่แม่นยำกว่า เพราะรายได้ส่วนนี้คืองานหลักของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย
รวมทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้ขายที่หดตัวลงอย่างน่าตกใจ ผู้นำในส่วนนี้คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ยังคงรักษาฐานไว้ได้ด้วยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าบริหารจัดการได้ดีท่ามกลางวิกฤตความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตาที่สุด ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% (แตะ 5,835 ล้านบาท) ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การขยายพอร์ตจาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ มาสู่โครงการที่อยู่อาศัยศักยภาพสูง เริ่มส่งผลตอบแทนเป็นตัวเลขที่จับต้องได้แล้ว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความสามารถในการทำกำไร
การขายดีอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากกำไรหดหาย ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง
ในสมรภูมินี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ถึง 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มตัว อย่างไรก็ตาม แสนสิริถือเป็นบริษัทที่น่าชื่นชมที่สุดในแง่ของประสิทธิภาพ เพราะสามารถทำกำไรเติบโตได้ถึง 42% ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ซบเซา
ก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และอนาคต
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่าหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในปี 2567 ไม่ใช่แค่การเร่งเปิดโครงการเพื่อเพิ่มตัวเลขยอดขาย (Presales) เพียงอย่างเดียว แต่คือการบริหาร กระแสเงินสด และการคัดเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง (Real Demand) ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยว
สำหรับผู้ประกอบการ การทำ การตลาดออนไลน์ และการใช้เครื่องมือ การวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาฯ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) จะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ยิ่งไปกว่านั้น การเน้นพัฒนาโครงการบ้านแนวราบในราคาที่จับต้องได้ หรือโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ยังคงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มองเกมขาด
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและสถานะการเงินของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิดคือกุญแจสู่ความสำเร็จ เพื่อให้มั่นใจว่าเงินทุนของคุณจะถูกนำไปวางในโครงการที่สร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุดในทุกสภาวะเศรษฐกิจ
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนให้เท่าทันสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป? ติดต่อเราวันนี้เพื่อขอรับคำปรึกษาด้านการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์แบบเจาะลึก เพื่อวางแผนการลงทุนให้มั่นคงและยั่งยืนในปีนี้และปีต่อๆ ไป
