เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ 2567: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่ ใครคือผู้รอดตัวจริง?
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้บริหารที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ คุณคงสัมผัสได้ถึงแรงสั่นสะเทือนที่เกิดขึ้นตลอดช่วงปีที่ผ่านมา ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566 ไม่ได้เป็นไปตามคาดการณ์ที่เคยวางไว้ หลายคนหวังว่า momentum จากปี 2565 จะส่งผลให้ธุรกิจพุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วง High Season แต่กลับไร้สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์นี้ยังคงเป็นความท้าทายหลักที่ลากยาวต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ติดตามข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่ตัวเลขผลประกอบการ แต่เป็นบทพิสูจน์ “ความแข็งแกร่ง” (Resilience) ขององค์กรท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้า
เมื่อรายได้รวมไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จเพียงหนึ่งเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัทผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ พบว่ารายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลง โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็กที่เผชิญกับภาวะติดลบกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือ Country Group ซึ่งสะท้อนถึงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดระดับกลาง-ล่าง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% หรือ AP (Thailand) ที่ติดลบเล็กน้อย ซึ่งนั่นเป็นเครื่องบ่งชี้ว่า อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้พึ่งพาแค่การขายโครงการเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ครองส่วนแบ่งรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset: 24,487 ล้านบาท
U-Ventures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property: 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดฝีมือการระบายสต็อก
หากวัดกันที่ความสามารถในการ “ขาย” จริงๆ ภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ยิ่งดูน่ากังวล โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท (-11%) และมีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในจุดนี้เองที่ AP (Thailand) ยังคงยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แชมป์รายได้รวมอย่าง Sansiri ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่น่าจับตาคือ SC Asset ที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 13% รวมถึง Central Pattana ที่กำลังรุกคืบเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัวด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือสัญญาณการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ของ อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความหลากหลายของรายได้ (Diversified Revenue)
กำไรสุทธิ: ก้นบึ้งของความจริง
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือคำตอบที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจ กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งบางส่วนติดหล่มมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land and Houses ยังคงรักษาระดับกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ขั้นสูง (Asset Management) ที่น่าศึกษา สำหรับนักลงทุนที่ต้องการเสาะหา ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน บริษัทอย่าง Supalai และ AP (Thailand) ยังคงทำกำไรได้โดดเด่น ในขณะที่ Sansiri สร้างผลงานกำไรเติบโตได้สูงถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในปี 2567
การจะอยู่รอดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 ไม่ใช่แค่การเร่งระบายสต็อก แต่คือการบริหารสภาพคล่อง (Liquidity) และการเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง
การบริหารต้นทุนทางการเงิน: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงเป็นปัจจัยกดดัน การเข้าถึงแหล่งเงินทุนและการบริหารหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพคือหัวใจสำคัญ
การเจาะตลาด Niche Market: การกระจายพอร์ตไปยังระดับ Luxury หรือตลาดเฉพาะกลุ่ม ยังคงเป็นตัวช่วยสร้าง Margin ที่ดีให้กับนักพัฒนา
การนำเทคโนโลยีมาใช้: การขายผ่านระบบดิจิทัลและการใช้ Data Analytics เพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมลูกค้า กลายเป็นเครื่องมือพื้นฐานที่บริษัทใหญ่ๆ นำมาปรับใช้
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการปรับตัวในตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ การวิเคราะห์จากข้อมูลที่รอบด้านคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกในรายเซกเมนต์ หรือต้องการกลยุทธ์การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านการกลั่นกรองจากประสบการณ์กว่า 10 ปี สามารถติดต่อทีมงาน Property Mentor เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
