วิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางสมรภูมิเศรษฐกิจปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง แต่ภาพความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวตลอดทั้งปีจนถึงช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงที่ควรจะสร้างยอดขายได้ดีที่สุด ก็ไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ ส่งผลให้ความกังวลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่สถานการณ์ภาพรวมยังคงทรงตัวและไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงกลยุทธ์การลงทุนและวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาฯ มานานกว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินขีดความสามารถในการปรับตัวและค้นหาว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในภาวะที่ตลาดมีความเปราะบางเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: 41 บริษัทสู้ศึกในภาวะชะลอตัว
ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทสะท้อนให้เห็นถึงความกดดันที่ถาโถม โดยในปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบเล็กน้อยที่ -1.2% อย่างไรก็ตาม หากเจาะลงไปในระดับบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) รวมถึงไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบไปถึง -26% และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ที่ติดลบ -23% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนว่าการพึ่งพาแต่โมเดลเดิมๆ อาจไม่เพียงพอในสถานการณ์ปัจจุบัน
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม เอพี (ไทยแลนด์) ไล่บี้ไม่ห่าง
หากจัดอันดับตามรายได้รวม 5 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
จะเห็นได้ว่า “แสนสิริ” สามารถก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยการเติบโตที่โดดเด่นท่ามกลางกระแสลบ แต่ต้องทำความเข้าใจว่ารายได้รวมนั้นอาจรวมรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาฯ โดยตรง ดังนั้นเพื่อความแม่นยำทางธุรกิจ เราจึงต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหัวใจสำคัญ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของนักพัฒนา
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคมีการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยากขึ้น โดยเฉพาะจากปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือผู้ที่โชว์ฟอร์มแกร่งที่สุดในด้านการขาย กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริได้สำเร็จ ในขณะที่ “เอสซี แอสเสท (SC)” เป็นดาวเด่นที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การเจาะกลุ่มตลาดบนยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
นอกจากนี้ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” กลายเป็นม้ามืดที่น่ากลัว หลังจากเร่งเครื่องพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้รายได้จากการขายเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของการเก็บเกี่ยวรายได้จากพอร์ตโครงการแนวราบและแนวสูงที่วางไว้
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง?
หัวใจของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่ยอดขาย แต่คือการบริหารต้นทุนและกำไร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมกว่า 12 แห่ง ซึ่งเป็นผลพวงต่อเนื่องจากวิกฤตที่ผ่านมา
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในแง่กำไร คำตอบคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากอง REITs ส่วน “ศุภาลัย” และ “เอพี” ก็ตามมาติดๆ ในฐานะกลุ่มที่มีประสิทธิภาพการทำกำไรสูง ขณะที่ “แสนสิริ” สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเยี่ยมในปีที่ผ่านมา
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “คัดกรองตัวจริง” บริษัทที่มีวินัยทางการเงินสูงและปรับตัวเข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้เท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ การเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีผลการดำเนินงานที่ชัดเจนถือเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะไม่ใช่แค่การได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ แต่ยังเป็นการการันตีถึงการบริการหลังการขายและความมั่นคงในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์และต้องการคำแนะนำในการคัดกรองโครงการที่มีศักยภาพสูงในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยไม่ได้วางแผนให้รัดกุม
ติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำปรึกษาการวิเคราะห์ทำเลและศักยภาพโครงการแบบ Exclusive เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและปลอดภัยที่สุดในยุคเศรษฐกิจปัจจุบัน เริ่มต้นวางแผนตั้งแต่วันนี้กับเรา!
