เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ความอยู่รอดในยุคท้าทาย
หากจะนิยามสภาวะของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปี 2566 ที่ผ่านมา คงไม่มีคำไหนเหมาะสมไปกว่าคำว่า “ความท้าทายที่คาดไม่ถึง” หลังจากที่เราเฝ้ามองสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีความหวังตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แต่เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2566 กระแสลมของตลาดกลับเปลี่ยนทิศอย่างรุนแรง ผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ประกอบกับการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ กลายเป็นกำแพงยักษ์ที่ขวางกั้นการเติบโต แม้กระทั่งช่วงเวลาทองอย่างไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดั่งใจหวัง ส่งผลต่อเนื่องให้ปี 2567 กลายเป็นโจทย์หินที่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาคำตอบ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลการวิเคราะห์ตลาดและพฤติกรรมผู้ซื้อมานานกว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขข้อข้องใจว่า ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” และใครที่ต้องเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง
จากฐานข้อมูลของเรา 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่รุนแรงมากนัก แต่หากเราเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่เผชิญภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่ได้รับผลกระทบไปเต็มๆ ถึง -28% รวมถึงชื่อที่คุ้นหูนักลงทุนอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ว่า แม้แต่บริษัทที่มีประสบการณ์สูงก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงปัจจัยภายนอกได้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรวมรายได้ติดลบถึง -18% และที่น่าสนใจคือในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 รายที่รายได้ปรับตัวลดลงจากปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ติดลบเล็กน้อย, ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ กับจังหวะก้าวที่แม่นยำ
ท่ามกลางกระแสลบ แสนสิริ (SIRI) กลับทำผลงานได้อย่างโดดเด่น ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดกันที่รายได้รวมอย่างเดียวอาจยังไม่สะท้อนถึง “คุณภาพ” ของการขายที่แท้จริง เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากส่วนงานอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์เข้ามาเสริม ดังนั้นเราต้องหันมาโฟกัสที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เพื่อดูเนื้อแท้ของการทำธุรกิจอสังหาฯ อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: เมื่อความจริงปรากฏ
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัทมียอดรวมกันที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือตัวชี้วัดความสามารถในการทำ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางสภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง
ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงในแง่ของปริมาณการขาย โดยทำได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อย ส่วน แสนสิริ แม้จะมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่ก็เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดเติบโตในส่วนนี้ถึง 7% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) ก็ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมีรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% สะท้อนถึงการปรับโมเดลธุรกิจที่เริ่มเห็นดอกผลอย่างเป็นรูปธรรม
กำไรสุทธิ: บทสรุปของชัยชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด สิ่งที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญมากที่สุดคือ ผลกำไร โดยในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทต้องแบกรับภาระขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในหมวดกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก แต่ตัวเลขกำไรนี้ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ทันที เฉือน เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วน แสนสิริ ก็ทำกำไรได้น่าประทับใจที่ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
บทส่งท้าย: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 และอนาคต
ความผันผวนของตลาดในปี 2566 ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นบทเรียนที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ที่ต้องการ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทุกท่าน ในปี 2567 นี้ แม้สถานการณ์จะยังคงยากลำบาก แต่ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างสรรค์สินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) จะเป็นกุญแจสำคัญที่สร้างความแตกต่าง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือวางแผนการลงทุนท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน การวิเคราะห์ตัวเลขผลประกอบการอย่างลึกซึ้งและเท่าทันต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยรวมถึงเทรนด์การอยู่อาศัยใหม่ๆ คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หากท่านต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมหรือปรึกษาแนวทางการเลือกซื้ออสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนคุ้มค่า สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำได้แล้ววันนี้!
