ถอดรหัสลับตลาดอสังหาฯ ปี 2567: วิเคราะห์เจาะลึก 41 ยักษ์ใหญ่ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากย้อนมองกลับไป ปี 2566 นับเป็นปีแห่งความท้าทายที่น่าผิดหวังสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งที่ในช่วงเริ่มต้นเราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมบวกจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ฝังรากลึกตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นช่วง “High Season” แต่กลับเงียบเหงาจนถึงปัจจุบัน
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2567 คือบททดสอบของความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Resilience) วันนี้ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเปิดเผยความจริงว่า ใครสามารถยืนหยัดท่ามกลางกระแสลมแรง และใครคือผู้ชนะตัวจริงในเชิงกลยุทธ์
สัญญาณเตือนภัย: รายได้รวมที่แผ่วลง
จากข้อมูลที่เราได้ประมวลผลมาตลอดทั้งปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับไส้ใน เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองในแง่ลบคือผู้ประกอบการที่รายได้รวมหายไปกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ล้วนเผชิญแรงปะทะจากสภาวะเศรษฐกิจและการเข้าถึงสินเชื่อของลูกค้า แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังพบกับภาวะรายได้ติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับ เอพี ไทยแลนด์, ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง ที่แม้จะเป็นกลุ่ม Top 10 อสังหาฯ ก็ยังไม่สามารถเลี่ยงแรงเหวี่ยงของตลาดได้
เจาะลึกแชมป์รายได้: แสนสิริครองบัลลังก์
เมื่อจัดอันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท (เติบโตขึ้น 12%) เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม หากเราคัดกรองเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตลาดที่แท้จริง ตัวเลขจะมีความหมายมากขึ้น เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจถูกหนุนด้วยรายได้ค่าเช่าหรือธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ โดยภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% มาอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการ ลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนตัวนั้นมีความเสี่ยงสูงเพียงใด
เอพี ไทยแลนด์ กับชัยชนะในสมรภูมิยอดขาย
ในสมรภูมิรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของ เอสซี แอสเสท และเซ็นทรัลพัฒนา ก็น่าสนใจไม่แพ้กัน โดยเฉพาะเซ็นทรัลพัฒนาที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้นกว่า 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนอย่างเต็มรูปแบบ เป็นเครื่องพิสูจน์ว่าทำเลและแบรนด์ที่แข็งแกร่งยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดเม็ดเงินใน ตลาดอสังหาฯ ได้เสมอ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
กำไรคือบทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ ในปี 2566 ผลกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่แล้ว โดยแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ ถึง 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพีจะมีกำไรในเชิงปฏิบัติการที่โดดเด่นกว่ามาก
ที่น่าชื่นชมที่สุดคือ แสนสิริ ที่สามารถสร้างกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ในขณะที่บริษัทอีกกว่า 12 แห่งยังคงเผชิญภาวะขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปีที่ผ่านมา เห็นได้ชัดว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ในไทยกำลังคัดกรองผู้เล่นที่มีศักยภาพ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะรอดพ้นวิกฤตนี้ไปได้ สำหรับผู้ที่มองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ หรือผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน/คอนโดมิเนียมในปี 2567 นี้ จำเป็นต้องพิจารณา “สุขภาพทางการเงิน” ของดีเวลลอปเปอร์ควบคู่ไปกับทำเลโครงการ เพื่อลดความเสี่ยงที่โครงการอาจเกิดการหยุดชะงัก
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทาง อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการวางแผนการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพท่ามกลางความผันผวนของตลาด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและกลยุทธ์การบริหารพอร์ตอสังหาฯ ที่แม่นยำที่สุดสำหรับคุณ!
