เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุเศรษฐกิจปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่า 10 ปี หากจะให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ปีแห่งการปรับตัวอย่างแสนสาหัส” จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความจริงกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และแผ่วลงเรื่อยๆ จนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงกอบโกยรายได้ของปี กลับไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดคึกคักได้เท่าที่ควร สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจในประเทศและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน
เพื่อความชัดเจนในการวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวม 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าใครคือตัวจริงที่สามารถประคองตัวผ่านวิกฤตนี้ไปได้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมลดลง สะท้อนสภาวะตลาดชะลอตัว
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่เมื่อลงรายละเอียดจะพบความน่าตกใจว่ามีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมลดลง โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่บั่นทอน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในวงกว้าง
กลุ่มที่เผชิญภาวะรายได้ติดลบหนักเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) แม้แต่ “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่อื่นๆ อย่าง ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ต่างก็มียอดรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับที่ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท การแข่งขันที่ดุเดือดนี้เป็นเครื่องยืนยันว่ากลยุทธ์ การขายอสังหาริมทรัพย์ แบบมุ่งเน้น Segment ที่มีกำลังซื้อจริงยังคงเป็นทางรอดเดียวในสภาวะตลาดเช่นนี้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การจะดูแค่ “รายได้รวม” อาจจะยังไม่ใช่ภาพที่สะท้อนเนื้อแท้ของธุรกิจได้ทั้งหมด เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นมาช่วยพยุง หากเรามองเฉพาะ “รายได้จากการขายโครงการ” (Core Business) พบว่าภาพรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายโครงการหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC) ซึ่งเติบโตในแง่รายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม สะท้อนให้เห็นว่าการปรับพอร์ตโครงการบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ยังเป็นเครื่องมือทำกำไรที่มีประสิทธิภาพสูง
ศึกกำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือชั้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำเสมอว่า “รายได้คือนามธรรม แต่กำไรคือรูปธรรม” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่วันที่โควิด-19 เริ่มระบาด
อันดับหนึ่งด้านกำไรสุทธิในปีนี้ยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพีจะเป็นผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานปกติได้โดดเด่นกว่ามาก ด้าน แสนสิริ ถือเป็นดาวเด่นที่ทำกำไรสุทธิโตพุ่งถึง 42% ถือเป็นความสำเร็จในการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างยอดเยี่ยม
ก้าวต่อไปในปี 2567: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงและความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ประกอบการ กุญแจสำคัญคือการรักษาวินัยทางการเงิน การลดสต็อกคงค้าง และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Lifestyle ของลูกค้ายุคใหม่ ทั้งเรื่องสุขภาพและความยั่งยืน (ESG) ซึ่งเป็น เทรนด์อสังหาฯ ที่ไม่อาจมองข้ามได้
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่สนใจ ซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่ดีในการ “เลือก” ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล เพราะผู้ประกอบการหลายรายกำลังเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษาอัตรากำไร (Margin)
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด การเลือกทำเลศักยภาพ หรือต้องการวิเคราะห์สุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ ก่อนการตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่แม่นยำ ติดต่อทีมงาน Property Mentor วันนี้ เพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว!
