เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่ทิศทางใหม่ในปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ หากจะให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงต้องนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับฐานที่เจ็บปวด” สำหรับผู้ประกอบการหลายรายครับ จากความคาดหวังว่าธุรกิจจะทะยานต่อจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงบรรยากาศการจับจ่ายของผู้บริโภคที่ค่อนข้างเงียบเหงาตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงเวลาทำเงินอย่างไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถสร้างปาฏิหาริย์ได้มากนัก
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาฯไทย เราพบความน่าสนใจหลายประการที่บ่งบอกถึงสุขภาพของภาคธุรกิจในปัจจุบันได้อย่างชัดเจนครับ
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงส่งที่หายไปกับการแข่งขันที่เข้มข้น
ในปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่เลวร้ายนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ปรากฏการณ์ที่น่ากังวลคือกลุ่มที่มีการหดตัวในระดับเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star และ Country Group ที่ติดลบไปเกือบ -28% รวมถึง Raimon Land, Lalin Property และ Major Development ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีความท้าทายสูง การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ของแต่ละค่ายกลายเป็นตัวตัดสินแพ้ชนะ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้นครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มียอดรายได้รวมลดลงถึง -18% และเมื่อดูในกลุ่ม Top 10 ผู้ทำรายได้สูงสุด ก็มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา รวมถึง AP (Thailand), Supalai, Pruksa และ Origin Property ด้วยเช่นกัน
แชมป์รายได้รวม: สงครามแย่งชิงบัลลังก์
หากวัดกันที่รายได้รวม (Total Revenue) ในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ไปได้อย่างน่าตื่นเต้น ในขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (31,818 ล้านบาท) ตามด้วย Land and Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ส่วนอันดับ 6-10 ประกอบด้วย SC Asset, Univentures, Frasers Property, Origin Property และ Singha Estate ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผม ตัวเลขรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่นเจือปน แต่หากต้องการวัดความเก่งในการบริหารจัดการโครงการจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลักครับ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งของโครงการ
เมื่อแยกเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และบริษัทถึง 30 จาก 41 รายมีรายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่า การซื้อที่อยู่อาศัย ในปี 2566 ประสบปัญหาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง
ในสมรภูมินี้ AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นอันดับ 1 ในขณะที่ Sansiri ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งคู่เป็นเพียงไม่กี่รายที่ยังรักษาการเติบโตได้ ส่วน SC Asset ก็โดดเด่นไม่แพ้กันด้วยการเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ได้สำเร็จ
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่หลังจากรุกหนักด้านโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย ก็เริ่มเห็นผลตอบรับชัดเจนด้วยรายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% ถือเป็นคลื่นลูกใหม่ที่น่าจับตาในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชูรี และโครงการมิกซ์ยูส
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรคือบทพิสูจน์สุดท้ายของความเป็นมืออาชีพครับ ปี 2566 กำไรรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลง
หากพูดถึง กำไรสูงสุด ต้องยกให้ Land and Houses ที่ครองแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่ามีปัจจัยเรื่องการขายโรงแรมเข้ากองทุนหนุนอยู่ ส่วนอันดับ 2 และ 3 อย่าง Supalai และ AP ก็ทำผลงานได้ใกล้เคียงกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ทางด้าน Sansiri แม้รายได้ขายจะรั้งอันดับ 2 แต่ในแง่กำไรสุทธิมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองในแง่ของประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 กับความท้าทายใหม่
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคที่ “คุณภาพสำคัญกว่าปริมาณ” ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารต้นทุนได้ดีและมีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะเป็นผู้รอดและผู้ชนะ
สำหรับปี 2567 ผมมองว่าความท้าทายยังคงอยู่ แต่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างมาลดต้นทุน หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มอย่างบ้านระดับไฮเอนด์ที่ยังคงมีความต้องการสูง หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยเองหรือต้องการ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์แบบนี้ ความรู้ความเข้าใจในสถานะการเงินของดีเวลลอปเปอร์เป็นเรื่องสำคัญยิ่งกว่าที่เคย
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด หรือกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในโครงการที่มีอนาคตสดใสในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราช่วยวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์ความสำเร็จให้คุณตั้งแต่วันนี้ครับ
