เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุเศรษฐกิจปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือปีแห่งความท้าทายอย่างสาหัสสำหรับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทย แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่าโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ตลาดทะยานไปข้างหน้า แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และเผชิญกับแรงกดดันสะสมจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่สามารถกู้สถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ และภาพความท้าทายนี้ยังคงทอดเงาต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในท่ามกลางมรสุมทางเศรษฐกิจครั้งนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อสายลมเปลี่ยนทิศ
ข้อมูลเชิงลึกระบุว่า 41 บริษัทอสังหาฯ ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเหมือนไม่มาก แต่เมื่อลงรายละเอียดจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวไม่ทันต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือการมีโครงการ บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ที่ไม่ตอบโจทย์ตลาดปัจจุบัน เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนได้รับผลกระทบหนัก แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ใน Top 10 ก็ยังเผชิญกับตัวเลขติดลบ อาทิ Land & Houses (-18%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (-4%)
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 คือปีที่ Sansiri แสดงศักยภาพได้โดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3, 4 และ 5 ตกเป็นของ Supalai, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ความสำเร็จนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า กลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สิน และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในยุคที่ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงมีความผันผวน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกันที่ “เนื้อๆ”
ถ้าเราตัดรายได้จากทางอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักออกไป จะพบภาพที่ชัดเจนขึ้น เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดย 30 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนว่าการจะหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้กำไรในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย
ในสมรภูมินี้ AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าจับตามองคือ SC Asset ที่เติบโตถึง 13% นอกจากนี้ Central Pattana ถือเป็นดาวเด่นที่น่าจับตาที่สุดในปี 2566 ด้วยการสร้างรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่เปลี่ยนผ่านมาสู่โครงการที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ได้อย่างสมบูรณ์แบบ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ของ “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้มากอาจไม่สำคัญเท่ากับบรรทัดสุดท้ายคือกำไรสุทธิ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง แม้ Land & Houses จะรักษาแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (Asset Monetization) หากมองในมุมการเติบโตที่แท้จริงจากธุรกิจหลัก Sansiri ถือว่าทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยกำไรที่พุ่งสูงถึง 42%
มุมมองวิเคราะห์: ก้าวต่อไปในปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด สิ่งที่ผมอยากฝากไว้สำหรับผู้ที่กำลังวางแผน ลงทุนในที่ดิน หรือมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2567 คือ:
การปรับตัวเชิงกลยุทธ์: บริษัทที่ยังคงเติบโตได้คือบริษัทที่มีความยืดหยุ่นสูง ปรับพอร์ตโครงการให้เข้ากับความต้องการของกลุ่ม Real Demand
การบริหารต้นทุน: ท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อ การคุมต้นทุนการก่อสร้างและภาระดอกเบี้ยถือเป็นหัวใจสำคัญ
คุณภาพและทำเล: ในตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกสูง โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location) ยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีข้อมูลในมืออย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น ราคาประเมินที่ดิน หรือการวิเคราะห์ แนวโน้มราคาบ้าน หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลรายบริษัทหรือวางแผนการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาว
อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไป! ติดต่อเราวันนี้เพื่อขอรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้คุณก้าวทันทุกสถานการณ์และตัดสินใจลงทุนอย่างมั่นใจที่สุด
