เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์ผู้ชนะในวันที่ตลาดผันผวน
หากถามถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา คำตอบที่ชัดเจนที่สุดคงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งความท้าทาย” ที่ไม่มีใครคาดคิด แม้ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะดูเหมือนเป็นการเริ่มต้นที่ดี แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะแรงกดดันก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นบรรยากาศการลงทุนให้กลับมาคึกคักได้ สภาพการณ์เหล่านี้กลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่สะท้อนผ่านผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตลอดปี 2566 และส่งผลต่อเนื่องมายังทิศทางในปี 2567 ที่ผู้ประกอบการยังคงต้องรัดเข็มขัดและปรับกลยุทธ์อย่างเข้มข้น
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทจดทะเบียนชั้นนำในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ โดย Property Mentor เราได้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางกระแสลมแรง และใครที่ได้รับผลกระทบจนต้องเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเผชิญหน้ากับความท้าทาย
ในภาพรวม 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรายได้รวมจะไม่ลดลงอย่างน่าตกใจ แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทกว่า 25 แห่งจากทั้งหมด 41 แห่ง มีรายได้ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องในตลาดมีความผันผวนสูง โดยเฉพาะโครงการกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนและกลางที่ได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดเองก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น เพราะถึง 5 ใน 10 แห่ง มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ติดลบไป 18%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) -4% อย่างไรก็ตาม ยังมีดาวเด่นอย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งตัวจริง
การวัดผลด้วยรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเกี่ยวข้อง แต่หากพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพบภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรวมทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในตลาดจริงมีการหดตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำไปได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ยังคงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการแนวราบที่เป็นพอร์ตหลัก ในขณะที่ แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตของรายได้ขายที่ 7% ซึ่งถือเป็นผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางตลาดที่ซบเซา
ที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ เอสซี แอสเสท (SC) ซึ่งเติบโตในแง่รายได้จากการขายถึง 13% และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยสามารถทำรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากปี 2565 มาอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นทิศทางที่น่าจับตามองในแง่การเพิ่มรายได้ใหม่ๆ ของกลุ่มค้าปลีกยักษ์ใหญ่
บทสรุปแห่งผลกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากวัดกันที่บรรทัดสุดท้ายอย่าง “กำไรสุทธิ” จะเห็นได้ว่าทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน และอีกกว่า 20 แห่งที่มีกำไรลดลง สำหรับผู้ที่ครองแชมป์กำไรสูงสุดในปีนี้ยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT เป็นส่วนสำคัญ
ในขณะที่ศุภาลัย (SPALI) และเอพี (ไทยแลนด์) (AP) ยังคงทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยตัวเลขกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทต้นๆ ส่วนแสนสิริ (SIRI) ถือเป็นผู้ชนะในแง่ของการเติบโตของกำไรสุทธิที่ก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรไปได้ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความสำเร็จในกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาฯ ในปี 2567
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกที่ไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ยนโยบายและมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังเหล่านี้ไม่ใช่เพียงการสรุปตัวเลข แต่เป็นแผนที่ทางธุรกิจที่ช่วยให้เราเห็นว่า การปรับตัว การกระจายความเสี่ยง และการบริหารพอร์ตโฟลิโอให้สอดรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจในแวดวงอสังหาฯ การติดตามข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือสิ่งที่ขาดไม่ได้ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยหรือวางแผนการลงทุนได้อย่างชาญฉลาด หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือข้อมูลอัปเดตสถานการณ์ตลาดรายไตรมาสเพื่อวางแผนการเงินในอนาคต อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับการวิเคราะห์รายบริษัทและแนวโน้มตลาดล่าสุดได้ตั้งแต่วันนี้!
