เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2567: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์ทำกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เผชิญหน้ากับความสดใสอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 แต่ด้วยปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่กดดันกำลังซื้อ และความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ ต้องเผชิญกับ “ฤดูหนาว” ที่ยาวนานกว่าที่คิด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์การลงทุนและตลาดอสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชี้ให้เห็นว่าใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหก
จากการวิเคราะห์บริษัทอสังหาฯ 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจดูไม่เลวร้ายนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่า กว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับวิกฤตรายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star หรือ Country Group ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “การขายโครงการอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายแม้แต่กับบิ๊กเนมในอุตสาหกรรม
ใครคือแชมป์ตัวจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะสะท้อนความยิ่งใหญ่ขององค์กร แต่สำหรับนักลงทุนที่มองหาความแข็งแกร่ง เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจนี้
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าตัวเลขรวมทั้งอุตสาหกรรมหดตัวถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง ในขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% ก็ตาม
ที่น่าจับตาคือ กลยุทธ์การเติบโต ของ SC Asset ที่สามารถทำผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% และเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกคืบตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่าการมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย (Diversified Portfolio) คือเกราะป้องกันชั้นดีในยามตลาดผันผวน
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งประสิทธิภาพ
แม้รายได้จากการขายจะสูง แต่หาก “กำไรสุทธิ” ไม่ตามมา ก็ถือว่าสอบตกในเชิงธุรกิจ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนต่อเนื่อง
ในสมรภูมินี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนโตส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REIT) หากไม่มีรายการดังกล่าว ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะทำกำไรได้สูสีและใกล้เคียงกันมาก
แสนสิริเองก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% ในขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ก็ยังสามารถรักษาสมดุลของพอร์ตธุรกิจให้อยู่ในกลุ่มท็อปเทนได้อย่างแข็งแกร่ง
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์สู่ปี 2567 และอนาคต
จากประสบการณ์ที่ผมวิเคราะห์การลงทุนในอสังหาฯ มากว่า 10 ปี บทเรียนจากปีที่ผ่านมาสอนให้เราเห็นว่า “ความคล่องตัว” คือหัวใจสำคัญ ธุรกิจที่พึ่งพาเพียงการขายโครงการแนวราบหรือแนวสูงเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงกว่าธุรกิจที่มีรายได้จากค่าเช่าและอสังหาฯ เชิงพาณิชย์เข้ามาช่วยประคอง
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนในระยะยาว 2567 จะเป็นปีของการ “คัดกรอง” (Selection) ใครที่บริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ได้ดี และมีฐานลูกค้าในกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่แท้จริงจะเป็นผู้รอดชีวิตในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับคุณ:
หากคุณกำลังพิจารณาเข้าลงทุนในหุ้นอสังหาฯ หรือกำลังมองหาโอกาสซื้ออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า อย่าเพียงดูแค่ภาพรวมตลาด แต่ให้พิจารณาถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของแต่ละบริษัทเป็นรายตัว และจับตาดูเทรนด์การปรับตัวของบริษัทขนาดใหญ่ที่เริ่มหันมาโฟกัสเรื่อง Recurring Income มากขึ้น หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือคำแนะนำในการวางแผนกลยุทธ์อสังหาฯ ให้สอดคล้องกับทิศทางเศรษฐกิจปัจจุบัน สามารถติดต่อทีมงาน Property Mentor เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญได้โดยตรงครับ
