เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา คงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่ว่าตลาดจะทะยานขึ้นต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคทำให้นักพัฒนาโครงการต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับแวดวงพัฒนาที่ดินและที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านไปสู่จุดไหน ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวได้ทันท่วงที และใครที่กำลังติดกับดักในสภาวะตลาดอิ่มตัว
วิเคราะห์รายได้รวม: แรงกดดันที่ยังไม่จางหาย
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจจะดูไม่รุนแรงนัก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นดาวเด่นกลับเผชิญภาวะรายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ รวมถึงลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ล้วนได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งถือเป็น High CPC Keyword ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของทั้งผู้ประกอบการและผู้กู้ซื้อบ้าน
แชมป์รายได้รวม: สมรภูมิที่ไม่มีที่ว่างให้พลาด
ในกลุ่ม Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้ว่าในกลุ่มผู้นำนี้จะมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งตอกย้ำให้เห็นว่าการรักษาการเติบโตในสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่าย
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะหาผู้ชนะตัวจริงในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมมักจะดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะนี่คือรายได้ที่สะท้อนถึงการโอนกรรมสิทธิ์และการปิดการขายในโครงการที่พัฒนาขึ้นจริง โดยภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงไปถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
เอพี (ไทยแลนด์) แสดงศักยภาพให้เห็นอีกครั้งด้วยการขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกที่ 7% เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% ในกลุ่มนี้ นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตาที่สุด ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงที่ปูพรมเปิดตัวในช่วงก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: เมื่อการรักษากำไรสำคัญกว่ายอดขาย
บทสรุปสุดท้ายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ “บรรทัดสุดท้าย” หรือกำไรสุทธิ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุน ซึ่งบางรายประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในด้านกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรั้งอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์รวมอยู่ด้วย หากตัดรายการพิเศษออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้เล่นที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินสูงมาก ในขณะที่ แสนสิริ โชว์ฟอร์มโหดด้วยการทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 จะเป็นอย่างไร?
จากประสบการณ์ 10 ปีในสายงานนี้ ผมมองว่าปัจจัยความเสี่ยงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังคงอยู่ที่ “สต็อกสินค้าคงเหลือ” และ “การเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มเรียลดีมานด์” โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงระดับล่างที่ยังคงมีความเปราะบางสูง กลยุทธ์ที่สำคัญของเหล่าดีเวลลอปเปอร์จึงไม่ใช่การเร่งเปิดโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการบริหารกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และการเลือกทำเลทองที่เป็น Local Search Intent เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการหาซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยหรือต่อยอดความมั่งคั่ง ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น การพิจารณาความมั่นคงของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ควบคู่ไปกับแนวโน้มเศรษฐกิจรายไตรมาสคือหัวใจสำคัญ
คุณพร้อมที่จะก้าวสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพหรือยัง? หากต้องการเจาะลึกข้อมูลวิเคราะห์รายโครงการ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนส่วนบุคคล ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกแบบเอ็กซ์คลูซีฟและวางแผนความสำเร็จให้กับพอร์ตโฟลิโอของคุณตั้งแต่วันนี้
