เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์บริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา คำว่า “ท้าทาย” คงเป็นคำที่เบาเกินไปสำหรับผู้ประกอบการหลายราย หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก้าวกระโดดในปีถัดมา แต่ความเป็นจริงกลับเป็นช่วงเวลาของการปรับตัวภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่ง (Stress Test) ครั้งสำคัญของเหล่าผู้พัฒนาโครงการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ซึ่งจากข้อมูลที่เราได้รวบรวมและวิเคราะห์จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่านี่คือภาพสะท้อนของความเป็นจริงในสมรภูมินี้ครับ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับคลื่นลมแรง
จากข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 รายที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินอาจดูไม่แตกต่างจากปี 2565 มากนัก เพราะติดลบไปเพียง -1.2% แต่ในรายละเอียดนั้นกลับน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราได้เห็นบริษัทชื่อดังหลายแห่งเผชิญกับสถานการณ์รายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land รวมถึง Lalin และ Siamese Asset ซึ่งปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบคือสต็อกโครงการเหลือขายที่ระบายได้ช้าลงและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต้องประเมินจังหวะอย่างระมัดระวังกว่าที่เคย
ใครคือผู้ชนะ? จัดอันดับรายได้รวม (Total Revenue)
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ถือเป็นความสำเร็จท่ามกลางตลาดที่ซบเซา โดยมี AP Thailand ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัยในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เราต้องระวังตัวเลข “รายได้รวม” เพราะอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม หรือการบริหารจัดการทรัพย์สิน ซึ่งตัวบ่งชี้ความสำเร็จที่แท้จริงของการเป็น บริษัทอสังหาฯ คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ต่างหาก
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราตัดปัจจัยอื่นออกและโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่าตลาดไม่ได้โตง่ายเหมือนในอดีต
AP Thailand: ยังคงรักษาความเป็นเบอร์ 1 ในด้านการขายด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าแข็งแกร่งที่สุดในตลาด
Sansiri: ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในบริษัทที่ทำตัวเลขเติบโตในแดนบวกได้ถึง 7%
Supalai: ยังคงรักษามาตรฐานอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset: เป็นดาวเด่นอีกรายที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งสะท้อนกลยุทธ์การเจาะกลุ่มตลาด Luxury ที่ยังมีกำลังซื้อสูง
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจในปี 2566 คือ Central Pattana ที่เริ่มกางปีกรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา ถือเป็นสัญญาณเตือนให้คู่แข่งในตลาดต้องจับตามองยักษ์ใหญ่รายนี้ให้ดี
กำไรสุทธิ: บทสรุปของกำไรที่ซ่อนอยู่
สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือคำตอบของทุกอย่าง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน
แม้ Land & Houses จะครองอันดับ 1 ด้านกำไรที่ 7,495 ล้านบาท แต่เราต้องมองให้ลึกลงไปครับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายโรงแรมเข้ากองทุน (Asset Monetization) หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัย และ AP Thailand จะมีความสามารถในการทำกำไรที่โดดเด่นมาก โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรสุทธิโตทะลุเป้าถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางอสังหาฯ สู่ปี 2567 และอนาคต
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมวิเคราะห์ว่ากลยุทธ์ที่จะนำพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้รอดพ้นจากมรสุมในปี 2567 ไม่ใช่การเร่งเปิดโครงการใหม่ให้เยอะที่สุด แต่คือ “การบริหารจัดการสภาพคล่อง” และ “การคัดเลือกทำเลศักยภาพ” ที่ตอบโจทย์ Real Demand เท่านั้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ติดตามหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ความผันผวนนี้ไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด หากคุณเลือกบริษัทที่มี Financial Strength แข็งแกร่ง มีการจัดการสต็อกที่โปร่งใส และมียอดโอนที่มั่นคง
การแข่งขันในปีนี้จะดุเดือดขึ้นในแง่ของ “การตลาดที่แม่นยำ” และ “การเข้าถึงลูกค้าด้วยเทคโนโลยี” เพื่อให้มั่นใจว่าทุกยูนิตที่สร้างขึ้นมาจะเปลี่ยนเป็นยอดขายได้จริง ไม่ใช่ภาระทางการเงินในระยะยาว
หากคุณต้องการเจาะลึกรายงานผลประกอบการรายบริษัท หรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดในพอร์ตโฟลิโอของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญกับเราวันนี้ เพื่อให้คุณเป็นหนึ่งในกลุ่มคนที่ก้าวทันการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ได้อย่างเหนือชั้นครับ!
