ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายและโอกาสในการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีที่บททดสอบความแข็งแกร่งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีกระแสคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับปรากฏว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาปกติของอุปสงค์ที่สูงในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้บรรยากาศของปี 2567 ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องจับตา
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการหดตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวมสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ คว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างใกล้ชิดด้วย AP (Thailand) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาถึงหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” ภาพของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำภาพการชะลอตัว โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากบริษัทขนาดใหญ่แล้ว ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเก่ง ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Fraser Property เป็นอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่น่าจับตาในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ บริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการดำเนินงานที่ยั่งยืน
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจของการทำธุรกิจคือการสร้างผลกำไร และเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ในอันดับ 4 Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ในอันดับ 5 แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับอนาคต
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมและวิเคราะห์สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน แม้จะยังคงมีความท้าทายจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมที่ผันผวน แต่ก็ยังมีบริษัทที่มีศักยภาพในการปรับตัวและสร้างการเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายต่อเนื่อง และการแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถนำเสนอนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ, เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า, มีการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ, ตลอดจนการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้แข็งแกร่งและเติบโตอย่างมั่นคง ท่ามกลางภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ สัมผัสประสบการณ์ใหม่และค้นพบโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณวันนี้
