ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และปัจจัยขับเคลื่อนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนจะต่อเนื่องมาตลอดจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้หดตัวไป -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุดปี 2566: แสนสิริเบียดAPขึ้นนำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม หากจะพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตามอง จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับการเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน
แม้จะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็อาจกล่าวได้ว่ายังไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายและการปรับตัวในยุคใหม่
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ การที่หลายบริษัทมีรายได้และกำไรลดลงเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเปราะบางของตลาด และความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบ
ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2567 ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องฟื้นตัว, และกฎระเบียบที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงใน ตลาดอสังหาฯ ผ่อนดาวน์ และ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ก็เป็นอีกหนึ่งแรงกดดันที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ดิฉันเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในปี 2567
การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในเรื่องสิ่งแวดล้อมและสังคม (ESG) จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้ซื้อในยุคปัจจุบัน นอกจากนี้ การขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มใหม่ๆ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ หรือกลุ่มที่มองหาบ้านเพื่อสุขภาพ ก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่น่าสนใจ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ควรพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของทำเล ศักยภาพในการเติบโตของราคาค่าเช่า และแนวโน้มของความต้องการในตลาดนั้นๆ อย่างรอบคอบ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 ที่ผ่านมา แม้จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นบทเรียนสำคัญที่ทำให้เราได้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความเปราะบางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งในการทำความเข้าใจภาพรวม ยังมีปัจจัยอีกมากมายที่ขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้เดินหน้าต่อไป
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญความท้าทาย หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของตลาดอย่างสม่ำเสมอ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
เราขอเชิญชวนท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและร่วมค้นหาโอกาสใหม่ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
