ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย สู่การขับเคลื่อนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญอีกครั้งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะนี้ก็ต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่น่าพอใจ ทิ้งความไม่แน่นอนไว้ให้เราเผชิญหน้ากับปี 2567
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามข้อมูลเชิงลึกของตลาดอย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพายุแห่งความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ทอดยาว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การขับเคลื่อนด้วยรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงสมรรถนะในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราพบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้น คือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีของ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% และ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% นั้น เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความท้าทายที่เผชิญอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับตามรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท ยังคงรักษาตำแหน่งสูง พร้อมกับการเติบโต 7% ในส่วนของรายได้จากการขาย
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาอันดับต้นๆ ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงผลการดำเนินงานที่โดดเด่น หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แน่นอนว่า สุดท้ายแล้ว สิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือความสามารถในการสร้างผลกำไร หรือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งคือเงินที่เหลือเข้ากระเป๋าหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
แม้ว่าหลายบริษัทจะเผชิญกับความท้าทายด้านรายได้ แต่ยังมีบางบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างยอดเยี่ยม สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะคว้าอันดับ 1 ไปได้
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ได้
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การมองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและสร้างการเติบโต
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่า แม้ตลาดจะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็ว
การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การสร้างนวัตกรรมในการออกแบบและเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในยุคที่การแข่งขันสูงและสภาวะตลาดมีความผันผวน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ เจ้าของธุรกิจ หรือนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ และกำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และให้คำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ เพื่อช่วยให้ธุรกิจของคุณก้าวข้ามผ่านอุปสรรค และบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาสู่ความสำเร็จในอนาคต
