การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เส้นทางสู่การฟื้นตัวท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนครั้งใหญ่ แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะต่อเนื่อง แต่ภาพรวมกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูขายหลัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย บทความนี้จึงรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวในเชิงลบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับดูน่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ติดลบ -23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แม้จะติดอันดับรายได้รวมสูงสุดก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น “โฉมหน้า” ของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่า 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ซึ่งสามารถทวงคืนอันดับ 1 มาได้ ส่วนอันดับ 2 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House Public Company Limited (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดแห่งความยั่งยืนและความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ซึ่งแม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมยังคงเผชิญอยู่ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุด คือการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมและเข้าใจถึงศักยภาพของแต่ละบริษัท รวมถึงปัจจัยที่จะส่งผลต่อการเติบโตในอนาคต การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน และมีความสามารถในการปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและยั่งยืนไปด้วยกัน
