ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปเชิงลึกและมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับหลายภาคส่วน
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ดาวเด่น” ที่แท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงภาพรวมทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการทรงตัวแต่แฝงด้วยความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความยากลำบากในการรักษาการเติบโต
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึง -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและสร้างยอดขายจริง ๆ การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กลุ่มบริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ -2% การลดลงนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ AP (Thailand) ในปี 2566 คือการก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมาก แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality Houses (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่กล่าวมานี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมตลาด แต่ก็สะท้อนถึงแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันมีความสำคัญอย่างยิ่ง บริษัทที่สามารถนำเสนอ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างแม่นยำ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือตัดสินใจเลือกซื้อ บ้าน คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของโครงการ และการเลือกบริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่มีความน่าเชื่อถือและมีผลประกอบการที่ดี จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีประสิทธิภาพและคุ้มค่าสูงสุด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่หยุดนิ่ง
