แด่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทาย บทเรียน และโอกาสสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ต่อการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญอีกครั้งสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายแห่ง แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่บ่งชี้ถึงการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับไม่เป็นเช่นนั้น ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงช่วงต้นปี 2567 สร้างความท้าทายที่ไม่น้อยไปกว่าปีก่อนหน้า
จากข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่ชี้ให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทต่อสภาวะตลาดที่ผันผวน แต่ยังช่วยระบุ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและรักษาเสถียรภาพของธุรกิจได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในตลาด
ความผันผวนของรายได้: บทเรียนจากผู้ที่เผชิญแรงถดถอย
บางบริษัทเผชิญกับผลกระทบที่รุนแรงขึ้น รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบกับรายได้ที่หดตัวถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมที่ท้าทายนี้ ยังมีผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่น Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม โดยทำได้ถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% นี่คือเครื่องพิสูจน์ถึงความสามารถในการบริหารจัดการและการตอบสนองต่อตลาดของบริษัท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UCity (U) (เดิมชื่อ Univentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่แท้จริง
การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากเป็นรายได้ที่มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอย่างแท้จริง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายปี 2566: แรงฉุดที่ชัดเจน
บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายในกลุ่มรายได้จากการขาย: บทเรียนจากผู้ที่เผชิญแรงกดดัน
ความผันผวนของรายได้จากการขายมีความรุนแรงในบางกรณี อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในตลาดอย่างกว้างขวาง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) กลับมายึดตำแหน่งผู้นำในแง่รายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจ
SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ประคองตัวใน Top 10 แม้รายได้ลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็รักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เผยศักยภาพ เติบโตเด่นชัด
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่สิ่งที่ชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ เพราะนั่นคือสิ่งที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ภาพรวมกำไรสุทธิปี 2566: ความท้าทายที่สะท้อนถึงต้นทุนและการบริหารจัดการ
สถานการณ์กำไรสุทธิสะท้อนความท้าทายที่ชัดเจนขึ้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
Land and Houses (LH) สามารถกลับมายืนเป็นอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิได้อีกครั้ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ก็จะแข่งขันกันในตำแหน่งสูงสุด
Sansiri เติบโตโดดเด่นในแง่กำไร
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ตามมาด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset และ Quality Houses แข่งขันกันอย่างสูสี
SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ก้าวต่อไปของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หนักหน่วงในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ แนวโน้มเหล่านี้บ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการบริหารสภาพคล่อง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในปีที่กำลังจะมาถึง ผู้ที่สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำเพื่ออนาคตอันยั่งยืน
อย่าพลาด! ค้นพบโอกาสและกลยุทธ์ใหม่ๆ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมกันสร้างความสำเร็จที่เหนือกว่าไปด้วยกัน
