วิเคราะห์เจาะลึก: วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย, ผู้ชนะ, และอนาคตปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิดอย่างแท้จริง แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว จะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาร้อนแรงได้อีกครั้ง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงส่งสัญญาณที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะให้ภาพที่ชัดเจนที่สุดแก่นักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับฐานครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างจากปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาทมากนัก (ลดลงเพียงประมาณ 1.2%) แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า นี่คือสัญญาณของการปรับฐานครั้งใหญ่ เนื่องจากในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่จะเห็นบริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ติดลบในอัตราที่สูงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21% สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ทุกค่ายต้องเผชิญ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 แห่งที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% นี่คือข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าไม่มีใครสามารถต้านทานกระแสลมที่พัดสวนทางได้โดยสมบูรณ์
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) เกาะติดในระยะประชิด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างคาดไม่ถึง Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3 ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Estate (Singha Estate) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ภาพสะท้อนที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอที่จะบ่งชี้ถึงประสิทธิภาพที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจการขายและการพัฒนาโครงการโดยตรง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดในตลาดขาย: Sansiri รั้งอันดับสอง พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566, AP (Thailand) กลับขึ้นมาคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง Sansiri ในอันดับ 2 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษามาตรฐานในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property ยังคงแข็งแกร่งในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็สร้างผลงานได้สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แน่นอนว่า ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด การมียอดขายที่สูงอาจยังไม่เพียงพอหากกำไรสุทธิหรือเงินที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไร: Supalai และ AP (Thailand) เกาะติดขอบ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ตำแหน่งอันดับ 1 ไปครอง AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิว Sansiri โชว์ผลงานก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% คว้าอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property คว้าอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงปีแห่งความท้าทายของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุน การรักษาคุณภาพของโครงการ และการเข้าใจความต้องการของลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญในการฟันฝ่าวิกฤตนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้มองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายโครงการ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนในยุคแห่งความไม่แน่นอนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรคู่คิด เคียงข้างท่านเสมอ เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
