บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ตั้งแต่ช่วงบูมที่การลงทุนหลั่งไหลราวกับน้ำตก จนถึงช่วงชะลอตัวที่ผู้เล่นต้องงัดกลยุทธ์ทุกกระบวนท่ามาประคองธุรกิจ แต่ปี 2566 นั้นพิเศษกว่านั้น ด้วยสถานการณ์ที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้มาก
ความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงในช่วงปลายปี 2565 ด้วยโมเมนตัมที่กำลังจะกลับมา “take off” นั้น ต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่น่าผิดหวัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ที่ผู้บริโภคจับจ่าย ทว่าในไตรมาส 4 ของปี 2566 การฟื้นตัวที่หลายคนรอคอยกลับไม่ปรากฏให้เห็น และสัญญาณเชิงบวกก็ยังไม่ชัดเจนนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สำรวจ พบว่ามีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ครอบคลุมเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) มีหลายแห่ง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ แชมป์ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Segmen ini memperlihatkan dinamika persaingan yang ketat. Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับถัดมา SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UNIVentures (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การลดลงนี้เกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มาอย่างเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นเงินสดที่เข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยังไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มาจากปัจจัยพิเศษคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญ สัญญาณจากปีที่ผ่านมาบ่งชี้ว่า ปี 2567 ก็น่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการทำความเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้อย่างรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่งและพร้อมเติบโตไปกับคุณในทุกสภาวะตลาด.
