ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ สภาวะนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะที่ยากลำบากนี้
การวิเคราะห์รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือ บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบกับรายได้ที่ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยึดอันดับ 1 รายได้รวม ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง หากเรายึดรายได้จากการขายเป็นเกณฑ์ ตัวเลข Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
ในกลุ่มนี้ บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นอีกบริษัทที่เติบโต)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงถึงศักยภาพในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ผลลัพธ์สุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้กำไรสุทธิลดลง ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สภาวะนี้ส่งผลให้มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงโดดเด่น โดยมีปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากเช่นกัน การจะก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้นั้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวที่สูง
การติดตามผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เหมาะสมกับสถานการณ์ ติดต่อเราเพื่อพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมกันวางแผนสู่ความสำเร็จในอนาคต
