บทวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางที่ต้องจับตาในปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังที่จุดประกายมาจากโมเมนตัมที่น่าจะเป็นบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
Property Mentor ในฐานะองค์กรที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องพิจารณา
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การพิจารณาในระดับมหภาคเพียงอย่างเดียวอาจบิดเบือนภาพความเป็นจริง เมื่อลงลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่ประสบภาวะรายได้ติดลบในระดับตัวเลขสองหลัก บริษัทที่น่าสังเกตได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีตัวเลขอยู่ที่ -18% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ไปได้อย่างเฉียดฉิว ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ปิดท้ายในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัท SC Asset Corporation (SC) ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาดโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มที่ประสบปัญหาหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดอีกครั้งในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างต่อเนื่องและรักษาตำแหน่งในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
CPN: ผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่าจับตาในตลาดบ้านพร้อมขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจจากศูนย์การค้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พร้อมขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
การพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” เป็นปัจจัยชี้ขาดว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง แม้จะสามารถทำยอดขายได้ดี แต่หากกำไรที่เข้ากระเป๋าไม่มาก ก็ย่อมไม่ใช่ชัยชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดอีกครั้งในฐานะผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ภาพรวมและทิศทางอนาคต: บทเรียนปี 2566 และการเตรียมพร้อมสู่ปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ว่าเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน, ความกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้บริหารต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบคอบ
ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, เข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด, สร้างจุดเด่นให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ, และมีกลยุทธ์ทางการตลาดที่ชาญฉลาด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป, การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทาย
ปี 2566 ได้มอบบทเรียนอันล้ำค่าให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งผู้ประกอบการทุกรายจะต้องนำไปวิเคราะห์และปรับกลยุทธ์เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึงในอนาคต.
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ. เราขอเชิญชวนท่านร่วมติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกเพิ่มเติม และหากท่านต้องการคำปรึกษาเฉพาะด้าน หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
