ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น สภาวะที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้การประเมินแนวโน้มตลาดในปีนี้ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
รายได้รวม: ภาพสะท้อนของอุตสาหกรรมที่เผชิญแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ 26%, Lalin Property Plc. (LPH) ที่ 23%, Major Development Plc. (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding Plc. (PRUK) ที่ 9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PRUK): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Corporation Plc. (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการแข่งขัน
หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและยอดขายจริง
การรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน เช่น Raimon Land Plc. (RML) ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างกว้างขวาง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PRUK): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana Plc. (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด แต่หากผลกำไรสุดท้ายน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PRUK): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบครั้งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยความผันผวน การปรับตัว การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การบริหารความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญที่ชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่คลุกคลีในตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ผมเชื่อว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่อยู่ในสภาวะที่ต้องปรับตัวและหาจุดสมดุลใหม่ การจับตาดูแนวทางการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ รวมถึงการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด จะเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดของการประสบความสำเร็จ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนหรือกลยุทธ์ธุรกิจที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน.
