ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวของยักษ์ใหญ่ในภาวะชะลอตัว
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงลิ่วจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวและส่งสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักให้กลับคืนมาได้ จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงไร้สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงภาพที่แท้จริงของสถานการณ์นี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% เราพบเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มนี้ Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงมากถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ซึ่งก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำผลงานได้สม่ำเสมอในทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses นำทัพกำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้โดยรวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูง คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว และการแข่งขันที่เข้มข้น แม้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ย่อมเป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณค้นพบโอกาสและก้าวข้ามทุกความท้าทายได้อย่างมั่นใจ.
