ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ชะลอตัว ท้าทายผู้เล่นรายใหญ่และรายย่อย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างแสนสาหัส แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง และภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามสถานการณ์นี้อย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีรายได้ลดลงในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ข้อสังเกตที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในอันดับที่น่าสนใจ
สำหรับภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายของบางบริษัทน่าเป็นห่วง เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการสร้างยอดขายที่พิสูจน์ได้
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดย CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีอัตรากำไรที่ต่ำ หรือไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการต้นทุนและรายได้พิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้โดยรวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายได้พิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากนัก AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 ไปเพียงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเจ้าสัวน้ำเมา ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลาย แต่การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง โดยเฉพาะในส่วนของ ตลาดคอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นที่ตั้งของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีการบริหารจัดการที่ดี มีความเข้าใจในความต้องการของตลาด และสามารถนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้การสนับสนุนและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้แก่คุณ.
