ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่กลับพบว่าตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและก้าวไปข้างหน้าได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงประมาณ 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมปี 2566: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univeral Utilities)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพหลักในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมากของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ ที่มีรายได้จากการขายลดลง ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายปี 2566: การจัดอันดับใหม่
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 การจัดอันดับจะแตกต่างออกไป:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะดูดีเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่เป็นไปตามเป้า ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิปี 2566: ผู้ที่รักษาผลกำไรได้ดีที่สุด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567
จากข้อมูลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน โดยการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
