วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความท้าทายอย่างยิ่งยวดให้กับแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในช่วงต้นปีจะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว จะผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ทว่าภาพที่ปรากฏกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับสภาพที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรมนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนตลอดปี 2566 และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความกดดัน
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายเชิงระบบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ของปี 2565 การลดลงของรายได้รวมนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า เพราะถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาที่รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย สะท้อนกำลังซื้อและสภาพตลาด
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึง “ความแข็งแกร่งทางธุรกิจที่แท้จริง” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่าง ๆ จึงมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการปรับตัวที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาที่รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีอัตราการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะเข้ามาติดอันดับเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้วางรากฐานไว้ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถแปลงรายได้เหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ การดำเนินธุรกิจก็อาจไม่ยั่งยืน เมื่อพิจารณาที่ กำไรสุทธิ (Net Profit) ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่าสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว ๆ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร ท่ามกลางการแข่งขันที่สูง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลงมาก แต่ก็สามารถสร้างกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปได้ ศุภาลัยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
ในส่วนของอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงมีความท้าทายในปี 2566 คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและแรงกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างความแตกต่างในแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตต่อไป
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญของการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจอย่างชาญฉลาดเพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายในอนาคต การศึกษาข้อมูลของบริษัทที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ อาจนำมาซึ่งบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับการดำเนินธุรกิจของท่านต่อไป.
