ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยมีความหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองครั้งใหญ่ในช่วงต้นปี ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง และบรรยากาศการลงทุนเริ่มเงียบเหงา ยิ่งเมื่อเข้าสู่ช่วงปลายปีที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขาย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ทำให้เราต้องหันกลับมาประเมินสถานการณ์อย่างจริงจัง
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจผลประกอบการในปี 2566 และประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่ทั่วประเทศ
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังมีผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property 23%, Major Development 22% และ Siamese Asset 21% เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่า ความท้าทายในปีนี้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai ที่ติดลบ 10%, Pruksa Holding ที่ลดลง 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ! ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (เดิมชื่อ U.N.H. Properties) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือเครื่องบ่งชี้ถึงความสามารถในการแข่งขันในตลาดหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพ! ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เป็นของ SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้จะมียอดขายลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำยอดขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
เฉียดฉิวมาติดอันดับ 3 คือ AP (Thailand) ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ชัดเจนในปี 2566 และแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว กลยุทธ์การขายที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพเท่านั้น ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ การเข้าใจภาพรวมตลาดและปัจจัยแห่งความสำเร็จของผู้ประกอบการชั้นนำคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เจาะลึกและตรงกับความต้องการของคุณ เพื่อให้ท่านสามารถก้าวข้ามทุกความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
