วิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การปรับตัวและชัยชนะที่แท้จริง ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ทรงพลังของปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความเงียบเหงาที่ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรของตลาด ความผันผวน และกลยุทธ์ที่หลากหลายของผู้ประกอบการ วันนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งและคว้าชัยชนะในสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับลดที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ผลประกอบการรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน ในขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่ไม่ใช่ทุกมิติ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นกว่าเดิม
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการสร้างยอดขายในภาวะตลาดเช่นนี้
AP (Thailand) ชนะศึกรายได้จากการขาย…พร้อมความท้าทายที่ต้องเผชิญ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณถึงศักยภาพในการแข่งขันในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรวัดชัยชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่ยั่งยืนที่สุดในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งหมายถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนจากการดำเนินงาน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองตำแหน่งแชมป์กำไร…ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2566 ความท้าทายที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลกระทบต่อทุกบริษัทเท่าเทียมกัน แต่ผู้ที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง การปรับตัวที่รวดเร็ว และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจอย่างต่อเนื่อง คือผู้ที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
แนวโน้มและโอกาสในอนาคต: การมองหา “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ”
ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เปิดโอกาสให้สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่มองหา บ้านเดี่ยวราคาคุ้มค่า, คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีคุณภาพและศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือเวลาแห่งการประเมินกลยุทธ์ ปรับโมเดลธุรกิจ และสร้างความแตกต่างในตลาดที่แข่งขันสูง การลงทุนในนวัตกรรม การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่เหนือกว่า และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณ.
