เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือน การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตที่ร้อนแรง และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่น ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่สร้างบทเรียนสำคัญให้กับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งแตกต่างจากที่หลายฝ่ายคาดหวังไว้ ปรากฏการณ์ชะลอตัวที่เคยเกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งโอกาส หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และสภาวะตลาดที่ยังคงดูไม่สดใสนักนี้ ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับแต่ละบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในวงการ ขายบ้าน กรุงเทพ และทั่วประเทศ โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินประสิทธิภาพการบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของตลาด และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของผลกระทบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับสูง ส่วนใหญ่มีรายได้ที่ลดลงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ก็ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรม โครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การบริหารโครงการ หรือธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง แต่หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่แม้จะเป็นผู้นำด้านรายได้รวม แต่รายได้จากการขายกลับลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวสูง
ในภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยข้อมูลที่ครอบคลุม การวิเคราะห์ที่เฉียบคม และการมองการณ์ไกล หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางในตลาดที่ซับซ้อนนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือหากคุณมีคำถามเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ หรือโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล ที่จะช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
