สำรวจภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้เล่นหลักเผชิญความท้าทาย การปรับตัวสู่สมรภูมิใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับดิ่งลงสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงเวลาสำคัญของการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงทอดยาวต่อเนื่องจนถึงวาระสิ้นปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติคือช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง การประเมินแนวโน้มในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่อาจจะต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้ นี่คือบทสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าสนใจยิ่ง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนถึงแรงกดดันเชิงมหภาค
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกจับตา สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 หากมองผิวเผิน การลดลงเพียง 1.2% อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในอัตราที่สูงระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีอยู่หลายราย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็ติดลบไปเกือบ 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริเบียด AP (Thailand) ขึ้นแท่นแชมป์
เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกิจกรรมหลักของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในภาพรวม รายได้รวมของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นั้น อาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาด้วย เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ นอกเหนือจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาและขายโดยตรง
สำหรับกลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย สามารถรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพบว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งสำคัญ
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) คว้าอันดับ 5 ไปครอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงติดกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงถึงผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดของความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อกล่าวถึง “ผู้ชนะตัวจริง” นั้น การพิจารณาที่กำไรสุทธิหรือกำไรที่จับต้องได้ในกระเป๋า คือหัวใจสำคัญที่สุด แม้จะมีการขายได้เป็นจำนวนมาก หากแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่ากังวลเมื่อมีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
ผู้นำกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงครองบัลลังก์ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดนั้น Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันการเติบโตนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) เป็นอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงที่ภาคธุรกิจนี้ได้เผชิญในปี 2566 แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาด การประเมินว่าบริษัทใดจะสามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้ดีที่สุดนั้น จำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิดต่อไป
ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัต การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนรายได้และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบและแนวสูงที่ปรับให้เข้ากับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเรา เพื่อให้เราได้ร่วมวางแผนและนำพาท่านก้าวข้ามความท้าทาย สู่ความสำเร็จในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
