ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวและมีแนวโน้มเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดได้หวนกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนที่การเลือกตั้งใหญ่จะเข้ามาเพิ่มความไม่แน่นอน และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุด หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างเต็มที่ ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ด้วยประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์แนวโน้มต่างๆ อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นกุญแจสำคัญที่จะไขความลับของความสำเร็จและความท้าทายในตลาด ในโอกาสนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิธุรกิจที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขสะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท หรือติดลบประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่ได้สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก แสดงให้เห็นถึงการถดถอยของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่มีรายได้ลดลงในระดับเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองอันดับ 1 ด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12% – การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ปิดท้ายด้วยอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
เมื่อเรามัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses แม้จะเป็นบริษัทใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท – การปรับตัวสู่ยุคใหม่
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) ที่กลับมาอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกที่ 13%
Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้จะมีรายได้จากการขายที่ลดลงพอสมควร
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอในทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทฯ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง จากการวิเคราะห์ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท – บทเรียนจากความหลากหลายของแหล่งรายได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI) ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดอย่างแท้จริง และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้ขาดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าตลาดนี้ยังมีศักยภาพในการเติบโตอยู่เสมอ เพียงแต่ต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงสถิติ และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เปี่ยมด้วยประสบการณ์ พร้อมทีมงานผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะพาคุณก้าวข้ามทุกความท้าทาย เราพร้อมให้คำแนะนำและสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนไปด้วยกัน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่คุณคาดหวัง
