เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณเตือนและความหวังสำหรับนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายและน่าจับตาเป็นพิเศษ ความคาดหวังอันสวยงามที่เคยมีจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายประการ ทั้งการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน รวมถึงสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ไม่แน่นอน ได้กดดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งโดยปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะมีการฟื้นตัว แต่กลับไม่เป็นเช่นนั้น บรรยากาศที่อึมครึมนี้ได้ลามมาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายต้องประเมินสถานการณ์กันใหม่
ด้วยข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เราจะมาเจาะลึกกันว่าภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ บริษัทใดสามารถปรับตัว ประคองธุรกิจ และใครคือผู้ที่คว้าชัยชนะที่แท้จริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
หลายบริษัทต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% พร้อมด้วย Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในโลกธุรกิจที่ซับซ้อน การวัดผลประกอบการด้วยรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยรายได้อื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น การบริหารจัดการโครงการ หรือการลงทุนในทรัพย์สินอื่น ๆ การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างตรงไปตรงมาที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ครองตลาดในมิติรายได้จากการขาย
เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขาย AP Thailand กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าและขยายตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้ถึง 13%
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้ Land and Houses จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6
Frasers Property (Thailand) เข้ามาอยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท เป็นอันดับ 8
Quality House เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ หลังจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากธุรกิจใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผลประกอบการ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็น กำไรสุทธิ ที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายทรัพย์สิน
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสูสี
AP Thailand รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนไปนิดเดียวจาก Supalai ตามมาด้วย Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8
Frasers Property (Thailand) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสใหม่ก็ปรากฏ
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีความแตกต่างในเชิงผลการดำเนินงานระหว่างบริษัทอย่างชัดเจน ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความสามารถในการบริหารต้นทุนและจัดการความเสี่ยง รวมถึงการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ จากการขายจริง และความสามารถในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะช่วยให้ท่านสามารถเลือกสรรบริษัทที่มีศักยภาพและสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายโครงการ หรือการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมที่จะเป็นผู้ช่วยของท่านในทุกก้าวของการเดินทาง โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อการตัดสินใจของท่าน
