แดนสนธยาอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ ความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมิน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและแรงกดดันที่คล้ายคลึงกับปีก่อนหน้า
เพื่อให้เห็นภาพรวมของสถานการณ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างชัดเจนที่สุด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในตลาดที่แข่งขันสูงแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา นี่คือข้อบ่งชี้ที่สำคัญว่าแรงขับเคลื่อนของตลาดนั้นกำลังอ่อนแรงลง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมที่ติดลบได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% ส่วน Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินประสิทธิภาพที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการดำเนินงานอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและการตอบสนองต่อตลาดของผู้ประกอบการได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สัญญาณนี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ตลาดกำลังเผชิญ
บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเคยเป็นผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผลในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นของบริษัทในกลุ่มค้าปลีกที่ขยายเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างกำไรได้น้อย ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 นี้ ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทของปีก่อนหน้า และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ
การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, และกฎระเบียบที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ การวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ มาอย่างต่อเนื่อง เราเชื่อว่าแม้จะเผชิญกับอุปสรรค แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีรากฐานแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์กว้างไกล ในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทราบถึงทิศทางและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง Property Mentor พร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตของท่านในตลาดที่น่าจับตามองแห่งนี้
